Киев для богатых?
Среда, 20 июля 2005, 16:49
В последнее время рынок недвижимости стал предметом широкого обсуждения в медиа. К сожалению, те, кто не считают существующее положение дел адекватным, чаще ограничиваются пораженческой риторикой и критикой в адрес чиновников всех уровней, не предлагая конкретных решений.
При этом на любую заметку, где автор не считает 1000 долларов за квадратный метр справедливой для Киева ценой, приходится десять, а то и сто проплаченных риэлтерами репортажей, искусственно разогревающих рынок.
А ведь речь идёт о старых "панельках" с подъездами-туалетами, вечно поломанными лифтами и ветхими коммуникациями, где после отключения воды, что случается с завидной регулярностью, два часа кряду из кранов течёт нечто цвета нашей прошлогодней революции.
Операторы рынка, которых бандитами не назовешь только в силу презумпции невиновности, все как один говорят о том, что ценообразование тут – естественный процесс, продиктованный балансом спроса и предложения, а цены будут расти и впредь, стремительно сближая Киев с другими мировыми столицами, но отнюдь не по уровню доходов и качеству жизни.
Буквально на днях глава Печерского отделения агентства недвижимости "Благовест" Галина Мельникова в рамках онлайн-интервью на сайте "Корреспондент" заявила об уверенности в том, что безудержный рост цен на квартиры в Киеве будет продолжаться.
Ещё бы! Ведь Мельникова – одна из тех, кто "распиливает" 5 процентов от суммы всех сделок купли-продажи жилья. Если говорить только об 1 миллионе новых квадратных метров, которые строители сдадут в этом году, то речь тут идёт как минимум о пятидесяти миллионах долларов, не говоря уже об огромном числе операций на вторичном рынке и в сегменте коммерческой недвижимости.
В частности на вопрос "Какой фактор является основной причиной роста цен на вторичном рынке недвижимости в Киеве в 2005 году?", Мельникова отвечает уже известным нам штампом: "Рост цен на любом рынке определяет спрос".
И тут она, конечно, лукавит. Каждому, кто слушал в университете курс "Основы экономической теории" известно такое понятие, как "неэластичный спрос" - это когда изменение цены практически не влияет на сам спрос, что очень актуально для недвижимости.
Альтернативы у неё нет: "жить-то где-то надо". Можно, конечно, поставить палатку на Майдане, но едва ли она простоит больше суток в мирное, нереволюционное, время.
Кстати, ни для кого не секрет, что в девяти из десяти сделок деньги присутствуют сугубо виртуально. Люди просто продают одну квартиру и сразу покупают другую. Фактически речь идёт об обмене.
Последний в цепочке человек со своими, "живыми" деньгами становится жертвой обстоятельств: первые девять сделок закрылись бы по любому номиналу, а он платит "рыночную" цену. Риэлтеры в свою очередь обогащаются на всех сразу!
А ещё агентства создают искусственный дефицит, "выбрасывая" на рынок квартиры маленькими порциями. Удивляет, почему такая практика до сих пор не вызвала интерес у компетентных органов, тех самых, которые теперь "с народом".
Настоятельно рекомендую ознакомиться с отчётом Европейского Совета Профессионалов рынка Недвижимости за 2004 год.
Из него следует, что киевские цены уже давно опередили показатели Риги и Вильнюса, Варшавы и других столиц стран-членов ЕС, в разы превышают показатели Анкары, столицы Турции, где экономика куда ближе к стандартам ЕС.
Можно взглянуть и на пражский листинг предложений по аренде. Характерно, что при сравнимом уровне цен с киевскими, качество предлагаемых там квартир на порядок выше.
Не будем забывать и о том, что по данным CIA The World Factbook за 2004 год ВВП на душу населения в Чехии равен 16 800 долларов, в то время как в Украине этот показатель куда скромнее – всего 6300 долларов.
Этот разрыв будет ещё более убедительным, если учесть более справедливое распределение национальных благ, а именно тот факт, что в Чехии нет своих "пинчуков" и "ахметовых".
Однако обратите внимание, как цинично комментируют эту ситуацию госпожа Мельникова. Отвечая на вопрос "Как бы Вы могли прокомментировать тот факт, что цены на вторичном рынке недвижимости в Киеве вплотную приблизились к ценам на недвижимость в таких городах, как Нью-Йорк, Лондон, Париж?" она говорит: "По-моему, с одной стороны это прекрасно, так как свидетельствует о том, что Киев – большой европейский город".
Большинство экспертов склонны считать развитие ипотеки панацеей от той вакханалии, что творится на рынке. Но не будем преувеличивать значение этой полезной, но явно недостаточной меры для наведения порядка.
Приведем наглядный пример. Все мы недавно узнали, что президент Украины, а этот пост ныне занимает Виктор Ющенко, заработал в июне 23657 гривень. По курсу Нацбанка на момент написания данной статьи это составляет около 4680 долларов.
Неизвестно, сколько из этих денег будет вычтено налоговых отчислений, но даже если принять это за чистый доход, то по данным "Международного Ипотечного Банка", за пять лет своего правления президент может рассчитывать на покупку недвижимости стоимостью 143 609 долларов 59 центов. Или, иными словами,- на хорошую просторную трёхкомнатную квартиру где-нибудь на Оболони.
Все эти пять лет Виктор Андреевич обязан будет каждый месяц отдавать кредиторам 2340 долларов, то есть ровно половину своего заработка. Кроме того, президенту придётся сразу, ещё до начала погашения "тела" кредита, внести 35 902 доллара 40 центов.
Согласитесь, немаленькие цифры, как для страны, в которой повышение цены за килограмм сахара на полторы гривни вызывает истерику среди населения и в эфирном пространстве.
Порой создаётся впечатление, что живешь в двух совершенно разных странах: в одной ежегодные доходы больше одного миллиона гривень, которые на бумаге декларирует всего-то около четырёх тысяч человек – это норма для среднего класса, а в другой – сплошь нищие и обездоленные, которые живут только в ожидании повышения пенсии на стоимость одного квадратного миллиметра жилья.
Есть все основания утверждать, что запредельные цены на недвижимость прежде всего связаны с такими факторами, как сговор риэлтеров, отсутствие необходимых регуляторных мер, в том числе фискального характера и тотальная информационная закрытость рынка.
Есть три эффективных решения, инициатива имплементации которых должна, скорее всего, исходить от президента Украины, потому что другие политические субъекты, очевидно, не заинтересованы в столь решительных переменах в пользу самой экономически активной части населения, а не "крышуемых" некоторыми политиками бизнесов.
Во-первых, следует запретить операторам рынка получать доход в виде процента от стоимости объектов. Это выбьет почву из-под ног спекулянтов, манипулирующих ценами.
Тут есть два рецепта: один – либеральный, когда агентства будут получать фиксированную премию за каждый квадратный метр, размер которой будет регламинтирован государством, другой – консервативный, предусматривающий создание государственной монополии по регистрации сделок на рынке недвижимости, тарифы которой будут предметом жёсткого мониторинга со стороны Антимонопольного Комитета Украины.
Во-вторых, необходимо ввести налог на собственность. Философски необходимость такого налога уже давно обоснована, и он взимается в большинстве развитых стран. Это оздоровит и украинский рынок.
Всё-таки для любого цивилизованного общества неприемлемо, чтобы человек с ежегодным доходом 1 200 долларов владел недвижимостью стоимостью 200 000 долларов, а в нашем городе это норма.
Многие могут назвать такой ход антисоциальным, но если установить налогонеоблагаемый порог (скажем, 20 квадратных метров на одного человека), то все разговоры об антисоциальности становятся банальной спекуляцией.
В-третьих, следует создать публичный реестр собственности.
С первых лет перехода к капитализму нам навязывали мысль, что считать деньги в чужих карманах – некрасиво, но ничего общего с западной этикой этот тезис не имеет. Например, на муниципальном портале города Майами каждый может узнать, что Анна Курникова купила свой дом в июле 2000 года за 5 миллионов долларов.
Также тут можно найти и другие важные цифры.
Представьте, как интересно будет узнать людям из ведомства Юрия Луценко, сколько квартир зарегистрировано на какого-нибудь бывшего главу районной администрации или его тёщу. Уверен, что деньги на техническую реализацию такого проекта с удовольствием выделит один из многочисленных фондов, таких как USAID.
Дать возможность каждому американцу купить свой дом – такой лозунг стал в своё время важнейшим приоритетом внутренней политики США. Один лишь рост зарплат только провоцирует дальнейший, ещё больший рост цен, и без активного государственного вмешательства по предложенной схеме мы рискуем стать нацией БОМЖей.
При этом на любую заметку, где автор не считает 1000 долларов за квадратный метр справедливой для Киева ценой, приходится десять, а то и сто проплаченных риэлтерами репортажей, искусственно разогревающих рынок.
А ведь речь идёт о старых "панельках" с подъездами-туалетами, вечно поломанными лифтами и ветхими коммуникациями, где после отключения воды, что случается с завидной регулярностью, два часа кряду из кранов течёт нечто цвета нашей прошлогодней революции.
Операторы рынка, которых бандитами не назовешь только в силу презумпции невиновности, все как один говорят о том, что ценообразование тут – естественный процесс, продиктованный балансом спроса и предложения, а цены будут расти и впредь, стремительно сближая Киев с другими мировыми столицами, но отнюдь не по уровню доходов и качеству жизни.
Буквально на днях глава Печерского отделения агентства недвижимости "Благовест" Галина Мельникова в рамках онлайн-интервью на сайте "Корреспондент" заявила об уверенности в том, что безудержный рост цен на квартиры в Киеве будет продолжаться.
Ещё бы! Ведь Мельникова – одна из тех, кто "распиливает" 5 процентов от суммы всех сделок купли-продажи жилья. Если говорить только об 1 миллионе новых квадратных метров, которые строители сдадут в этом году, то речь тут идёт как минимум о пятидесяти миллионах долларов, не говоря уже об огромном числе операций на вторичном рынке и в сегменте коммерческой недвижимости.
В частности на вопрос "Какой фактор является основной причиной роста цен на вторичном рынке недвижимости в Киеве в 2005 году?", Мельникова отвечает уже известным нам штампом: "Рост цен на любом рынке определяет спрос".
И тут она, конечно, лукавит. Каждому, кто слушал в университете курс "Основы экономической теории" известно такое понятие, как "неэластичный спрос" - это когда изменение цены практически не влияет на сам спрос, что очень актуально для недвижимости.
Альтернативы у неё нет: "жить-то где-то надо". Можно, конечно, поставить палатку на Майдане, но едва ли она простоит больше суток в мирное, нереволюционное, время.
Кстати, ни для кого не секрет, что в девяти из десяти сделок деньги присутствуют сугубо виртуально. Люди просто продают одну квартиру и сразу покупают другую. Фактически речь идёт об обмене.
Последний в цепочке человек со своими, "живыми" деньгами становится жертвой обстоятельств: первые девять сделок закрылись бы по любому номиналу, а он платит "рыночную" цену. Риэлтеры в свою очередь обогащаются на всех сразу!
А ещё агентства создают искусственный дефицит, "выбрасывая" на рынок квартиры маленькими порциями. Удивляет, почему такая практика до сих пор не вызвала интерес у компетентных органов, тех самых, которые теперь "с народом".
Настоятельно рекомендую ознакомиться с отчётом Европейского Совета Профессионалов рынка Недвижимости за 2004 год.
Из него следует, что киевские цены уже давно опередили показатели Риги и Вильнюса, Варшавы и других столиц стран-членов ЕС, в разы превышают показатели Анкары, столицы Турции, где экономика куда ближе к стандартам ЕС.
Можно взглянуть и на пражский листинг предложений по аренде. Характерно, что при сравнимом уровне цен с киевскими, качество предлагаемых там квартир на порядок выше.
Не будем забывать и о том, что по данным CIA The World Factbook за 2004 год ВВП на душу населения в Чехии равен 16 800 долларов, в то время как в Украине этот показатель куда скромнее – всего 6300 долларов.
Этот разрыв будет ещё более убедительным, если учесть более справедливое распределение национальных благ, а именно тот факт, что в Чехии нет своих "пинчуков" и "ахметовых".
Однако обратите внимание, как цинично комментируют эту ситуацию госпожа Мельникова. Отвечая на вопрос "Как бы Вы могли прокомментировать тот факт, что цены на вторичном рынке недвижимости в Киеве вплотную приблизились к ценам на недвижимость в таких городах, как Нью-Йорк, Лондон, Париж?" она говорит: "По-моему, с одной стороны это прекрасно, так как свидетельствует о том, что Киев – большой европейский город".
Большинство экспертов склонны считать развитие ипотеки панацеей от той вакханалии, что творится на рынке. Но не будем преувеличивать значение этой полезной, но явно недостаточной меры для наведения порядка.
Приведем наглядный пример. Все мы недавно узнали, что президент Украины, а этот пост ныне занимает Виктор Ющенко, заработал в июне 23657 гривень. По курсу Нацбанка на момент написания данной статьи это составляет около 4680 долларов.
Неизвестно, сколько из этих денег будет вычтено налоговых отчислений, но даже если принять это за чистый доход, то по данным "Международного Ипотечного Банка", за пять лет своего правления президент может рассчитывать на покупку недвижимости стоимостью 143 609 долларов 59 центов. Или, иными словами,- на хорошую просторную трёхкомнатную квартиру где-нибудь на Оболони.
Все эти пять лет Виктор Андреевич обязан будет каждый месяц отдавать кредиторам 2340 долларов, то есть ровно половину своего заработка. Кроме того, президенту придётся сразу, ещё до начала погашения "тела" кредита, внести 35 902 доллара 40 центов.
Согласитесь, немаленькие цифры, как для страны, в которой повышение цены за килограмм сахара на полторы гривни вызывает истерику среди населения и в эфирном пространстве.
Порой создаётся впечатление, что живешь в двух совершенно разных странах: в одной ежегодные доходы больше одного миллиона гривень, которые на бумаге декларирует всего-то около четырёх тысяч человек – это норма для среднего класса, а в другой – сплошь нищие и обездоленные, которые живут только в ожидании повышения пенсии на стоимость одного квадратного миллиметра жилья.
Есть все основания утверждать, что запредельные цены на недвижимость прежде всего связаны с такими факторами, как сговор риэлтеров, отсутствие необходимых регуляторных мер, в том числе фискального характера и тотальная информационная закрытость рынка.
Есть три эффективных решения, инициатива имплементации которых должна, скорее всего, исходить от президента Украины, потому что другие политические субъекты, очевидно, не заинтересованы в столь решительных переменах в пользу самой экономически активной части населения, а не "крышуемых" некоторыми политиками бизнесов.
Во-первых, следует запретить операторам рынка получать доход в виде процента от стоимости объектов. Это выбьет почву из-под ног спекулянтов, манипулирующих ценами.
Тут есть два рецепта: один – либеральный, когда агентства будут получать фиксированную премию за каждый квадратный метр, размер которой будет регламинтирован государством, другой – консервативный, предусматривающий создание государственной монополии по регистрации сделок на рынке недвижимости, тарифы которой будут предметом жёсткого мониторинга со стороны Антимонопольного Комитета Украины.
Во-вторых, необходимо ввести налог на собственность. Философски необходимость такого налога уже давно обоснована, и он взимается в большинстве развитых стран. Это оздоровит и украинский рынок.
Всё-таки для любого цивилизованного общества неприемлемо, чтобы человек с ежегодным доходом 1 200 долларов владел недвижимостью стоимостью 200 000 долларов, а в нашем городе это норма.
Многие могут назвать такой ход антисоциальным, но если установить налогонеоблагаемый порог (скажем, 20 квадратных метров на одного человека), то все разговоры об антисоциальности становятся банальной спекуляцией.
В-третьих, следует создать публичный реестр собственности.
С первых лет перехода к капитализму нам навязывали мысль, что считать деньги в чужих карманах – некрасиво, но ничего общего с западной этикой этот тезис не имеет. Например, на муниципальном портале города Майами каждый может узнать, что Анна Курникова купила свой дом в июле 2000 года за 5 миллионов долларов.
Также тут можно найти и другие важные цифры.
Представьте, как интересно будет узнать людям из ведомства Юрия Луценко, сколько квартир зарегистрировано на какого-нибудь бывшего главу районной администрации или его тёщу. Уверен, что деньги на техническую реализацию такого проекта с удовольствием выделит один из многочисленных фондов, таких как USAID.
Дать возможность каждому американцу купить свой дом – такой лозунг стал в своё время важнейшим приоритетом внутренней политики США. Один лишь рост зарплат только провоцирует дальнейший, ещё больший рост цен, и без активного государственного вмешательства по предложенной схеме мы рискуем стать нацией БОМЖей.
