Земельный рынок – новое приложение капиталов
Четверг, 1 ноября 2001, 16:47
Принятие земельного кодекса и появление с 2005 г. рынка земли в Украине должно породить новые направления для приложения крупных отечественных капиталов.
Как и в случае с приватизацией предприятий, когда значительные капиталы "вертелись" в сфере консолидации пакетов акций, так и в случае с землей, "консолидация" земельных угодий потребует значительных денежных средств. И ограничение на владение землей одним лицом в 100 га здесь не препятствие — через "подставных лиц" скорее всего, будут консолидироваться угодья и в 5 и в 10 тыс. га.
Если, конечно все будет проходить так, как предусмотрено новым земельным кодексом, то к 2005 г. могут возникнуть "производные" и "срочные" земельные инструменты, дающие право на те или иные операции по купле-продаже или отчуждению земли. Этот рынок тоже способен "поглотить" значительные финансовые ресурсы.
Для того чтобы оценить потенциальную капитализацию земельного рынка Украины, нужно определить в какой последовательности будет проходить его развитие, и какая часть земель станет объектами купли продажи. Относительно того, какой процент земель, так или иначе, поменяет своего собственника можно уверенно сказать, что за 10-15 лет около 90% земель будет просто отобрано у крестьян (конечно, это будет называться "выкупом" но от этого грабежом селян быть не перестанет). Заставить нищего украинского крестьянина продать за гроши доставшийся ему при паевании участок земли не так уж и трудно — достаточно проанализировать как быстро "взяли в аренду" бывшие колхозные руководители крестьянские паи — за символическую арендную плату, которую они, как правило, либо выплачивают "натурой" либо не платят вовсе. Заставить запуганных селян продать свой кусок земли будет, скорее всего "делом техники", особо строптивых "дожмут" местные бандиты.
Относительно того, что, якобы с введением частной собственности на землю в стране просто "расцветет" мелкое фермерство можно уверенно сказать, что это полный бред и это понимают даже те, кто это самое мелкое фермерство пропагандирует. Да, теоретически, крестьянин может взять под залог своей земли кредит в банке и купить себе технику, семена, удобрения и т.п. Но хозяйство в 100 га просто не может быть рентабельным на протяжении длительного времени — таковы реалии сегодняшнего рынка. В первый же неурожайный год (а они бывают раз в 3-5 лет) крестьянин разорится, лишившись и своей земли и техники и дома и еще оставшись должным. Опыт зарубежных стран это наглядно демонстрирует — только хозяйства обладающие угодьями в 3-5 или выше тыс. га. земли могут "выживать" в кризисные и неурожайные годы — остальные обречены на разорение и поглощение. Земли "мелких фермеров" очень быстро перейдут к их кредиторам.
Таким образом, в Украине в 2005—2007 гг. скорее всего, будет процветать "первичный рынок" земли: будет идти массовая скупка земель у нищего крестьянства и земель разорившихся "мелких фермеров". Будут формироваться "земельные пулы" в 5, 10, 20 и более тыс. га., примерно соответствующие землевладениям бывших колхозов и совхозов. Затем начнет развиваться "вторичный рынок земли", когда сельхозугодья будут уже продаваться как "земельным инвесторам" так и земельным спекулянтам.
Оценим емкость "первичного" и "вторичного" рынка земли. Расценки "первичного" рынка, скорее всего, будут крайне низкими: за участок в 100 га нашему нищему крестьянину в среднем будут платить цену 10-20 бутылок водки или чуть больше одной "среднестатистической" пенсии. Думаю, что в среднем 100 га земли будет обходиться приобретателям в 100 грн. В Украине 33 млн. га пахотных земель, так что "отбор у народа" примерно 30 млн. га земли обойдется примерно в 33 млн. грн. или $6,2 млн.
Что же касается оборотов "вторичного" рынка, то его тоже можно оценить. "На рынке" ежегодно будет "обращаться" около 10% отобранной у крестьян земли (около 3 млн. га). Если сегодня в среднем 1 га сельхозугодий может приносить около $5–10 грн. прибыли, что соответствует годовому доходу от депозита в $100 в коммерческом банке. Таким образом, можно "грубо прикинуть", что "вторичная цена" 1 га сельхозугодий будет примерно $100. Общая капитализация земли "вращающейся на рынке" будет примерно $300 млн. (а суммарная капитализация отобранных у крестьян и "консолидированных" земельных угодий — около $3 млрд.).
Однако нужно учесть, что особо плодородные и расположенные вблизи городов земли будут пользоваться повышенным спросом, а также то, что, скорее всего украинские земли через подставных лиц начнут скупать иностранцы (как это сегодня происходит в Венгрии). Поэтому прогнозные цифры капитализации земельного рынка можно смело увеличить примерно в 3–5 раз.
Приведенные выше размышления являются личной позицией автора и могут быть оспорены.
Как и в случае с приватизацией предприятий, когда значительные капиталы "вертелись" в сфере консолидации пакетов акций, так и в случае с землей, "консолидация" земельных угодий потребует значительных денежных средств. И ограничение на владение землей одним лицом в 100 га здесь не препятствие — через "подставных лиц" скорее всего, будут консолидироваться угодья и в 5 и в 10 тыс. га.
Если, конечно все будет проходить так, как предусмотрено новым земельным кодексом, то к 2005 г. могут возникнуть "производные" и "срочные" земельные инструменты, дающие право на те или иные операции по купле-продаже или отчуждению земли. Этот рынок тоже способен "поглотить" значительные финансовые ресурсы.
Для того чтобы оценить потенциальную капитализацию земельного рынка Украины, нужно определить в какой последовательности будет проходить его развитие, и какая часть земель станет объектами купли продажи. Относительно того, какой процент земель, так или иначе, поменяет своего собственника можно уверенно сказать, что за 10-15 лет около 90% земель будет просто отобрано у крестьян (конечно, это будет называться "выкупом" но от этого грабежом селян быть не перестанет). Заставить нищего украинского крестьянина продать за гроши доставшийся ему при паевании участок земли не так уж и трудно — достаточно проанализировать как быстро "взяли в аренду" бывшие колхозные руководители крестьянские паи — за символическую арендную плату, которую они, как правило, либо выплачивают "натурой" либо не платят вовсе. Заставить запуганных селян продать свой кусок земли будет, скорее всего "делом техники", особо строптивых "дожмут" местные бандиты.
Относительно того, что, якобы с введением частной собственности на землю в стране просто "расцветет" мелкое фермерство можно уверенно сказать, что это полный бред и это понимают даже те, кто это самое мелкое фермерство пропагандирует. Да, теоретически, крестьянин может взять под залог своей земли кредит в банке и купить себе технику, семена, удобрения и т.п. Но хозяйство в 100 га просто не может быть рентабельным на протяжении длительного времени — таковы реалии сегодняшнего рынка. В первый же неурожайный год (а они бывают раз в 3-5 лет) крестьянин разорится, лишившись и своей земли и техники и дома и еще оставшись должным. Опыт зарубежных стран это наглядно демонстрирует — только хозяйства обладающие угодьями в 3-5 или выше тыс. га. земли могут "выживать" в кризисные и неурожайные годы — остальные обречены на разорение и поглощение. Земли "мелких фермеров" очень быстро перейдут к их кредиторам.
Таким образом, в Украине в 2005—2007 гг. скорее всего, будет процветать "первичный рынок" земли: будет идти массовая скупка земель у нищего крестьянства и земель разорившихся "мелких фермеров". Будут формироваться "земельные пулы" в 5, 10, 20 и более тыс. га., примерно соответствующие землевладениям бывших колхозов и совхозов. Затем начнет развиваться "вторичный рынок земли", когда сельхозугодья будут уже продаваться как "земельным инвесторам" так и земельным спекулянтам.
Оценим емкость "первичного" и "вторичного" рынка земли. Расценки "первичного" рынка, скорее всего, будут крайне низкими: за участок в 100 га нашему нищему крестьянину в среднем будут платить цену 10-20 бутылок водки или чуть больше одной "среднестатистической" пенсии. Думаю, что в среднем 100 га земли будет обходиться приобретателям в 100 грн. В Украине 33 млн. га пахотных земель, так что "отбор у народа" примерно 30 млн. га земли обойдется примерно в 33 млн. грн. или $6,2 млн.
Что же касается оборотов "вторичного" рынка, то его тоже можно оценить. "На рынке" ежегодно будет "обращаться" около 10% отобранной у крестьян земли (около 3 млн. га). Если сегодня в среднем 1 га сельхозугодий может приносить около $5–10 грн. прибыли, что соответствует годовому доходу от депозита в $100 в коммерческом банке. Таким образом, можно "грубо прикинуть", что "вторичная цена" 1 га сельхозугодий будет примерно $100. Общая капитализация земли "вращающейся на рынке" будет примерно $300 млн. (а суммарная капитализация отобранных у крестьян и "консолидированных" земельных угодий — около $3 млрд.).
Однако нужно учесть, что особо плодородные и расположенные вблизи городов земли будут пользоваться повышенным спросом, а также то, что, скорее всего украинские земли через подставных лиц начнут скупать иностранцы (как это сегодня происходит в Венгрии). Поэтому прогнозные цифры капитализации земельного рынка можно смело увеличить примерно в 3–5 раз.
Приведенные выше размышления являются личной позицией автора и могут быть оспорены.
