Аренда жилья во время войны: можно ли что-то сделать с повышением цен?

Після початку повномасштабної війни Росії проти України мільйони людей були вимушені покинути свої домівки у пошуках безпечнішого місця проживання. 

Внаслідок руйнувань та переселень зросла кількість людей, які втратили або були вимушені покинути житло, яке вони мали у власності, і натомість почали жити в орендованому.

Є ризик того, що кількість людей, які будуть вимушені орендувати житло, зростатиме. 

Відбудова може зайняти певний час. Поки вона завершиться, людям потрібно буде десь жити. Оренда житла є одним із найкращих варіантів.

Особливості оренди житла в Україні

На ринку оренди житла в Україні домінує оренда в індивідуальних приватних власників. 

Оскільки механізми державного регулювання є слабкими або взагалі відсутніми, сфера часто сприймається як "тіньова". Існує багато стереотипів, а ті механізми, які таки передбачені законами, не завжди належно працюють. 

Так, наприклад, Цивільний кодекс встановлює, що договір оренди житла має бути обов'язково письмовим. В реальності, трапляється досить багато випадків усних домовленостей. З іншого боку, частина людей хибно вважає, що договір оренди не є чинним без нотаріального засвідчення, хоча це не є правдою.

Судове розв'язання конфліктних питань є майже або повністю відсутнім. Для вирішення таких ситуацій сторони здебільшого покладаються на моральні принципи й особисті стосунки. 

Суб'єктивність цих категорій не дозволяє бути повною мірою впевненими у захисті своїх прав. Наслідком є тривоги і недовіра як зі сторони орендодавців, так і зі сторони орендарів. Останні у цих стосунках за визначенням є менш захищеними, тож будь-які непорозуміння означають для орендарів ризик опинитися без даху над головою.

Вплив війни на підвищення цін

Збільшення попиту внаслідок переселення у західні області України призвело до зростання цін на орендне житло. Відносно низькі раніше ціни на квартири стали співмірними зі столичними. 

Таке підвищення цін обмежує доступ до житла й розглядається багатьма як неетичне бажання заробити на чужому горі. 

Декілька міських голів назвали такі дії недобросовісними та навіть прирівняли до мародерства (попри те, що юридичне визначення цього поняття не стосується подібних ситуацій).

Питання оренди житла чи не вперше потрапило на політичний порядок денний. 

У різних регіонах різні органи влади застосовували різні стратегії реагування:

• створення гарячих ліній для повідомлень про підвищення цін;
• оприлюднення інформації про тих, хто підвищує ціни;
• погрози вилучення житла;
• а також анонсування покарань орендодавців за несплату податків. 

Розглянемо ці рішення.

Насамперед, збір і публікація інформації про власників житла, які збільшують орендну плату, є інформаційним тиском і моральними докорами. 

Немає жодних юридичних критеріїв для визначення того, яке підвищення цін є обґрунтованим, а яке – ні. Наразі це виключно суб'єктивні оцінки.

Закон про правовий режим воєнного стану справді передбачає військово-квартирну повинність, тобто можливість тимчасового безоплатного залучення державою житла для поселення як евакуйованого населення, так і військових. Однак використання цього механізму ніяк не пов'язане з питаннями оренди та цін на неї.

Так само притягнення орендодавців до відповідальності за несплату податків не пов'язане з підвищенням цін. 

В Україні існує обов'язок сплачувати податки з доходів, зокрема й з доходів від оренди житла. Власники, які підвищили ціни на оренду, можуть виконувати норми закону і сплачувати податки – у такому разі причин для притягнення їх до відповідальності немає. 

Аналогічно, орендодавці могли не підвищувати плату, але при цьому вже протягом багатьох років порушували закон і не платили податків. 

Питання вибірковості застосування цього покарання стосовно таких ситуацій теж може бути питанням для дебатів про справедливість.

Можливості вирішення проблеми росту цін

Це може подобатися чи не подобатися, але стрімке підвищення ціни на оренду житла є абсолютно законним сьогодні в Україні. 

За відсутності обмежень власники помешкань можуть ставити ту ціну, яку їм захочеться. Реакція представників органів влади в цьому випадку є лише їхньою моральною оцінкою. 

Жодних підстав для притягнення до юридичної відповідальності тих, хто підвищує ціни, немає. 

Єдиною можливістю врегулювати це питання є запровадження юридичних механізмів обмежень підвищення цін на оренду житла.

Подібне регулювання було запроваджене в низці європейських країн після Першої світової війни. Згодом уряди поступово знімали ці обмеження, щоби знову ввести їх для боротьби з житловою кризою після Другої світової. 

На сьогодні механізм контролювання цін на оренду житла залишається популярним і використовується, хоч і по-різному, в багатьох європейських країнах.

Розробка ефективного механізму контролю за цінами не є простим завданням. Існують різні варіанти:

• Наприклад, заборонити підвищення цін у порівнянні з тими, які були до 24-го лютого;
• заборонити підвищувати ціни більше, ніж на рівень інфляції;
• встановити максимально можливу ціну за житло залежно від певних показників. 

Питанням є також створення інструментів упровадження встановлених обмежень (втім, навіть декларативне рішення може бути важливим в українських умовах, оскільки додасть аргументів у перемовинах між орендодавцями й орендарями).

Різні країни мають різні механізми відповіді на проблему необґрунтованого підвищення орендної плати. Якщо Україна теж визнає цю проблему важливою і має серйозні наміри її вирішити, варто почати розробку власного механізму регулювання.

Воно не обов'язково має означати лише обмеження чи покарання. Заохочення і допомога теж можуть бути частиною рішення. 

Один із варіантів уже пропонує міська рада Вінниці. Там надаватимуть допомогу орендодавцям, які здадуть житло переселенцям: це може бути страхування майна та косметичний ремонт. Наразі ця ініціатива ніяк не пов'язана з цінами на оренду. Однак саме такі рішення можуть застосовуватися у сукупності з положеннями про збереження певного порядку цін та обов'язкову сплату податків.

Ще один варіант – створення державою неприбуткових агенцій оренди. Такі установи можуть укладати з власниками житла довгострокові договори оренди, а потім здавати помешкання у суборенду зі збереженням бажаного для суспільства рівня цін. 

За такого механізму агенції оренди можуть винаймати житло у власників за цінами, нижче ринкових, забезпечуючи натомість гарантії довгострокового найму і беручи на себе комунікацію з орендарями та пов'язані з цим ризики.

Реалізація будь-якого з механізмів потребує зусиль: від розробки концептуальної рамки, через створення нормативних актів і до впровадження їх у життя. 

Проблема житлового забезпечення взагалі не має простих рішень. Під час війни її актуальність і гострота зростає. Збільшується кількість людей, які орендують житло. 

Проблеми оренди стають все більш видимими й актуальними. Все більше і більше вони потребують системних рішень.

Єлизавета Хассай