"Подвижная" недвижимость, или Кварталы идут на реконструкцию

Застарілий житловий фонд в Україні – це бомба сповільненої дії і масового ураження. Адже тільки будинків, віком 100 років+ (збудованих до 1919-го) в нашій країні понад 7600. Що говорити про багатоповерхівки, яким 50-100 років – їх вдвічі більше: понад 16,8 тисяч. Вони вже десятками років потребують реконструкції, а частина – знесення.

Такі дані Державної служби статистики та місцевих органів влади – загальна площа застарілого житлового фонду в Україні складає близько 4,5 млн куб. м, а це понад 30 тис. багатоквартирних будинків. 

Відремонтована за останніми технологіями євроквартира у хрущовці чи панельці ще не означає, що проблеми скінчилися. Щороку такий будинок стає ближчим на крок до катастрофи із замінами всіх зовнішніх комунікацій, даху, укріплення фундаменту чи стін.

Скільки ще вистоїть 100-річна нерухомість, допоки не стане "рухомістю" – питання часу.

Вирішити цю проблему покликаний законопроєкт № 6458 про реконструкцію застарілих кварталів та мікрорайонів, який зареєстрували в Раді. Ініціатор – Кабінет Міністрів України. 

Пропонується врегулювати процедуру реконструкції старих кварталів та будівництво нових. На місці непридатних для життя багатоповерхівок можуть з’явитися вищі та більші за площею новобудови.

Однак така блага ціль оновлення цілих мікрорайонів міст супроводжується корупційними ризиками.

Експерти Інституту законодавчих ідей проаналізували законопроєкт і виявили в ньому низку корупційних ризиків, які в подальшому можуть стати серйозними підводними каменями, як для жителів застарілого житлового фонду, так і для забудовників-інвесторів. 

1. (НЕ) прозорі конкурси для забудовників

У законопроєкті відсутня чітка та прозора процедура визначення інвесторів-забудовників. По суті, органам місцевого самоврядування дозволяють на власний розсуд визначати умови і порядок проведення конкурсу, умови кваліфікаційного відбору, строки тощо. 

Це означає, що місцеві ради отримують широкі повноваження, що може призвести до корупційних ризиків, таких, як написання "правил" конкурсу під конкретного забудовника, використання службового становища для отримання неправомірної вигоди тощо. 

Читайте також: "Подарунок" для забудовників. Арешт об'єктів будівництва без рішення суду та нові штрафи

2. Відбір під своїх?

Натомість, замість чітких умов та критеріїв конкурсу законопроєкт пропонує одну з основних вимог до забудовників – "наявність досвіду будівництва об’єктів". 

Однак автори забули конкретизувати, який саме досвід буде враховуватися: 1 рік чи 10 років, будівництво доріг, наявність довгобудів чи визначена кількість реалізованих проектів аналогічного масштабу.

Тому проєкт дозволяє органам місцевого самоврядування тлумачити це положення на власний розсуд. Разом із тим, це є ще одним корупційним ризиком, коли досвід зможуть виписувати в умовах конкурсу "під своїх", проти інших або ж за окрему вдячність.

Також місцева рада може відмовляти інвесторам-забудовникам в участі у конкурсі в разі невідповідності умовам кваліфікаційного відбору або ж поданні заявки на участь у конкурсі після спливу строку її подання. 

Тобто може відмовляти, а може й ні – знову на власний розсуд. Як і невизначеним залишається "невідповідність умовам кваліфікаційного відбору", адже вони (умови) не прописані. 

Недоліком у законопроєкті є й те, як утворюватимуть конкурсну комісію. Текст передбачає, що "склад конкурсної комісії має бути непарним і може становити не менше п’яти посадових осіб органу місцевого самоврядування…".  Без встановлення верхньої межі кількісного складу. 

Орган місцевого самоврядування жодним чином не обмежений. Це може сприяти корупції. 

Читайте також: Що відбувається з будовами Укрбуду і чи можуть вони зупинитися?

3. Ризик стати довгобудами

Терміни вирішення майнових питань, пов’язаних із реконструкцією кварталу (мікрорайону), ситуацій із власниками/наймачами житла або власниками земельних ділянок, розташованих у межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду (пункт 4 частини 2 статті 7) законопроєктом не встановлені.

На практиці це може призвести до того, коли реконструкція чи будівництво житла затягнуться на роки, поки хтось із власників квартир у застарілому житловому фонді не погоджується переїхати у тимчасове запропоноване приміщення (комусь не підходять умови, комусь розташування) чи передумав продавати квартиру, чи з інших причин у забудовника.

Також законопроєктом не визначений порядок погодження завдання на проектування комплексної реконструкції кварталу (пункт 7 частини 1 статті 7 проєкту), заходів щодо запобігання деформації багатоквартирних будинків і споруд під час реконструкції, забезпечення нормативних або раніше діючих умов експлуатації цих багатоквартирних будинків і споруд (частина 3 статті 20).

Такі ж неточності стосуються і погоджень проєкту реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, зонах охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зонах об’єктів всесвітньої спадщини (частина 5 статті 19).

Цікаво, що за прогнозом авторів, законопроєкт не впливатиме на ринкове середовище, екологію чи спроможність громад.

Мартина Богуславець