Реформа градостроительства: полная индульгенция для застройщиков

Початок будівництва – у руки нотаріусів, контроль за перебігом будівництва – ФОПам, а гроші від оштрафованих забудовників – державі. 

Де ж тут місто? Мабуть, лише там, де мешканці приходять під стіни міськради висловити своє невдоволення якоюсь забудовою. 

Про "перекоси", непродуманість і лобізм містобудівної реформи експерти вже висловлювались. Тому хочу зупинитись на змінах для міст і громад, які несуть нам уже проголосовані в першому читанні законопроекти №5655 та №5656. 

Але давайте, щоб не заблукати в законотворчих нетрях, розглянемо кілька прикладів. 

Приклад 1. Коли по сусідству замість 4 поверхів "виросли" 8

Уявіть ситуацію. По сусідству з вашим помешканням почали зводити будинок. Забудовник обіцяв чотири поверхи, але якось так гарно пішло і збудував 8, а може, й усі 16. На ваші зауваження бодай пояснити, що відбувається, забудовник традиційно не реагує. 

Куди ви підете? У міську раду, звісно. А там що? А там – розводять руками: не маємо повноважень. 

Як так може бути? 

Нове законодавство передбачає: у компетенції міст стовідсотково залишиться тільки самочинне будівництво. Тобто коли нема жодного дозвільного документа. А багатоповерхівка з нашого прикладу документи має. 

Дійсно, у забудовника документи на 4 поверхи, а не на 8 чи 16. Але це, шановні, відхилення від проекту. І не факт, що компетенція міста. 

Читайте також: 5 аргументів "проти". Чим загрожує нове архітектурне законодавство українським містам?

Один з аналізованих законів передбачає надати право замовникам будівництва самостійно визначати особу, яка здійснюватиме містобудівний контроль.

Тобто забудовник сам обирає, хто його має контролювати – місто чи приватник. Якщо піде до приватної структури, тоді місто не зможе контролювати цього забудовника, буде перед вами і вашими сусідами розводити руками. 

І тоді вам один шлях – до контролюючої приватної структури.

Що це за стуктура? Теоретично це може бути юридична особа, яка матиме кількох фахівців з містобудування і створити яку може будь-хто, навіть той же забудовник. І він це зробить, я більш ніж упевнений. 

Ви правильно зрозуміли: самі будуватимуть і самі себе контролюватимуть – ну просто "сам собі режисер". Нонсенс, але факт. І очевидно, що в такому разі наша уявна ситуація з вищою на кілька поверхів багатоповерхівкою матиме тільки одне закінчення – її узаконять, адже контролер порушень не побачить. 

Приклад 2. Багатоповерхівка-самобуд: демонтаж можливий? 

Львів, 2019 рік. На вулиці Личаківській на місці 7-поверхового будинку, зведеного без належних документів, залишилася лише купа цегли. Це був перший в Україні і станом на сьогодні єдиний випадок знесення незаконної багатоповерхівки. 

А давайте пофантазуємо, як би розвивались події в нових реаліях, тобто в час "після реформування містобудівної сфери"? Чи відбувся б демонтаж незаконної багатоповерхівки тепер? 

Відразу спойлер – шанси на це примарні. 

Справді, місту залишили контроль за самочинним будівництвом. Але при цьому, що таке це "самочинне будівництво"? Немає чіткого і повного визначення. А те, що написано, ще й суперечить іншим законодавчих актам. Тому очевидний прогноз: це призведе до маніпуляцій з трактуванням з боку забудовників і програшу міста у судах. 

Ще одна цікава деталь. Увесь обіцяний електронний моніторинг буде відбуватися за принципом випадковості. Комп’ютерна програма обиратиме з Реєстру будівельної діяльності, кого перевіряти. І самочинних будов там, звісно, не буде.

Далі. Уявімо, що місто таки виявило самобуд. Спочатку міські посадові особи за результатами перевірки повинні видати приписи на усунення виявлених порушень. 

З одного боку, на усунення порушень забудовникові дають 60 днів. Друзі, та за два місяці це будівництво можуть завершити. З іншого - ніде законом не передбачено, що забудовник має обов’язково відреагувати на цей припис і усунути порушення. І це теж важливо в контексті суду. Юристи мене зрозуміють. Бо ж яка в такому разі юридична сила таких приписів? Правильно, близька до нуля. 

Але рухаємось далі. 

Приписи є, порушення не усунуто. Що далі? А далі орган містобудівного контролю може приймати рішення про демонтаж самочинного будівництва. 

Але є купа "але": все одно мусить бути рішення суду про демонтаж; як приписи про усунення порушень, так і рішення про знесення можна буде оскаржити у суді чи в новоствореній Містобудівній палаті (про неї ще згодом); коштів на демонтаж, зрештою, як і процедури самого знесення ніде не прописано. 

Тому, прогнозую, що самобуд на Личаківській у Львові місту демонтувати не вдалося б. 

А тепер спроектуйте ситуацію й на інші випадки. На сьогодні є 4 самобуди у Львові, щодо яких можна готувати процедуру демонтажу. І це в ситуації, коли забудовники мали наглядний приклад демонтажу на Личаківській і усвідомлювали теоретично, що їх таке може чекати. А коли ж такого стимулу мати документи і будувати законно не буде? Прогнозую, що такі самобуди будуть рости, як гриби після дощу. 

Приклад 3. Пожежа в будинку, причина – через пінопласт 

З інтернетної стрічки новин – у місті N горів будинок. Як вдалося з’ясувати, займання сталось через порушення ДБНівських норм. Виявилося, що забудовник повністю утеплив будинок пінопластом, без влаштування спеціальних поясів з мінвати. За таких умов багатоквартирний будинок може згоріти, як сірник. 

І така змодельована ситуація цілком можлива. Адже містобудівна реформа дозволяє й сприяє тому, що забудовник будує, весь цей процес контролює фірма забудовника ж, а прийняття будинку в експлуатацію здійснюється автоматично. Вас нічого не непокоїть? Мене так. Мова ж про безпеку людей! 

Хто відповідатиме, якщо забудовник зробить не таке перекриття чи використає не ту марку бетону, як передбачають ДБНи, і воно одного дня впаде? ФОП? Серйозно? 

У нас і так не все ідеально, але це взагалі профанація.

Небезпека і нонсенс – самі будують, самі себе контролюють, і самі себе приймають в експлуатацію. Яким би святим забудовник не був – це апріорі неправильно! 

Приклад 4. Будинок недобудований, а вже зданий в експлуатацію 

Ви ж чули про систему "Дія"? У ній буде Реєстр будівельної діяльності. 

Якщо забудовник будує тихо і мирно, з усіма обов’язковими документами, нема скарг на його діяльність – значить, програма визначає, що в цього забудовника ризик незаконності низький. А отже, його будинок автоматично приймають в експлуатацію. 

Якщо ж ризик незаконності забудови високий – лише тоді на об’єкті будуть перевірки. Так-от, уявімо, забудовник отримав усі документи, збудував проектовані 5 поверхів, здав дім в експлуатацію… а потім ще добудував ще 5,6 чи 7 поверхів. Хто йому завадить? Ніхто. Бо ж у системі він чемний забудовник, а отже, перевірки інспекції неможливі. Та й документи у нього на руках. 

Читайте також: Як Мінцифра реформує будівельну галузь, і яким є антикорупційний ефект

Містобудівна палата – стійка аналогія з тендерною палатою

Цікавий нюанс щодо підпорядкування. Міністерство розвитку громад і територій буде здійснювати нагляд за інспекціями і цими приватними юрособами. І створює для цього структуру – таку собі Містобудівну палату. 

Чим вона займатиметься? Якщо згрубша, то фактично залишить останнє слово в усіх важливих рішеннях за собою. 

Не буду вдаватися в просторі описи, скажу тільки одне. Рішення Містобудівної палати прирівняють до судових. І це дуже небезпечно. 

Пригадуєте наш приклад про демонтаж багатоповерхівки-самобуду? Так-от. Тепер забудовник, не згоден із рішенням міста, зможе просто піти до Містобудівної палати, аби та узаконила його самобуд. І все – це рішення матиме таку ж силу, як рішення суду. 

Саме тому оце поняття містобудівної палати, та й загалом усієї цієї так званої реформи, викликає у мене стійку асоціацію з Тендерною палатою. Її, нагадаю, теж створювали з метою боротьби з корупцією. Теж говорили, що залучення приватного бізнесу в державні закупівлі спростить процедури і покращить ефективність роботи. 

А закінчилось усе чим? Мільярдними розкраданнями у самій Тендерній палаті. 

Стартовий прапорець – нотаріусам

За проголосованими в першому читанні законами старт будівництва віддають у руки нотаріусів. 

Мовляв, є всі документи у "Дії", то яка різниця, кому ставити електронну "пташку" напроти декларації про будівництво. Та й дозволів уже ніхто не видаватиме – буде тільки декларація. 

Дійсно, колись казали, що "і кухарка може керувати країною" (хай за ці слова мене вибачать кухарі й кухарки. Це не моя цитата). Та все ж переконаний, що надання такого права реєстрації нотаріусам є неадекватним рішенням. 

За всієї поваги до цієї професії, але кожен має займатися своєю справою і видача дозвільних документів в містобудуванні потребує спеціальних знань. 

Вважаю, що застосування декларативного принципу до початку будівництва також може призвести до не однієї трагедії. 

Містобудівних умов як документа не буде

Дійсно, не буде такого документа, як містобудівні умови і обмеження, який би чітко фіксував, що і як має бути за конкретною адресою забудови. 

За змінами, які пропонують, буде документ у формі витягу з містобудівного кадастру. Щось на зразок отримання інформації про те, наприклад, яка гранична висота будинку може бути в тому чи іншому районі міста. Не за конкретною адресою! 

І от що цікаво – така норма дає велике поле для маніпуляцій. 

Містобудівна документація передбачає розташування достатньо широкого кола об’єктів в одній зоні.

Візьмемо, наприклад, зону Ж-3, переважним видом забудови якої є багатоповерхові житлові будинки 5-10 поверхів, але допускається будівництво будинків баштового типу 12-16 поверхів. Тобто є доволі великий люфт між мінімальною та максимальною величиною. 

На сьогодні в такому випадку рішення за містом, яке у містобудівних умовах та обмеженнях визначає, чи це має бути 5, 10 чи 16 поверхів. Як на мене це логічно. Тому що громада обрала саме міську владу, яка має бути відповідальною за містобудування. 

Як же пропонується в реформі? Тепер це буде робити сам забудовник на підставі витягу з містобудівного кадастру. 

Як Ви думаєте, у запропонованому варіанті забудовник обере 5 чи 16 поверхів? Відповідь, думаю, очевидна. Адже для них кожен додатковий метр – це гроші, котрих ніхто не захоче втрачати. 

Тобто раніше міста могли балансувати між очікуваним забудовниками і потрібним громаді. Тепер же нові норми законодавства дадуть можливість забудовникам забудувати місто по максимуму, використовуючи гранично допустимі максимальні показники. І не сумнівайтесь, вони цим скористаються. 

А місто? А місто зовсім не зможе вплинути чи скоригувати, скільки поверхів буде за тією чи іншою адресою? А забудовникам буде байдуже, чи витримає таке навантаження район забудови… 

І якщо заглянути далі в майбутнє, то за кілька років у містах ми отримаємо масштабну агресивну забудову, в якій не буде ні естетики, ні соціальної складової. Вважаю це злочином перед нашими нащадками та наступними поколіннями. 

Після усього написаного в мене виникає логічне риторичне запитання: хіба оце все не повна індульгенція для забудовників? 

Любомир Зубач