На пороге выбора: нация ответственных собственников или наемники жилищного рабства

Початок цього літа видався особливо спекотним не лише через погоду. Ймовірно, що до середини липня Україна обере модель відносин у житловій сфері: це буде або ідея "житлового рабства", яка пропонується Житловим кодексом, або ринковий механізм.

Вже ні для кого не секрет, що існуюча система управління житловим фондом є вкрай неефективною. Все більше енергоресурсів споживає житловий сектор, частіше проривають труби і течуть дахи, а мешканці багатоповерхівок наївно продовжують чекати, що держава (або місцева влада) поремонтує їхню власність. "Зачароване коло" потрібно розірвати, але тут постає ключове питання – що на зміну?

Розвиток ринку послуг з управління багатоквартирними будинками передбачає наявність попиту і організованих споживачів, які самостійно будуть обирати кращого з-поміж управителів (іншими словами – керуючу компанію, виконавця послуг з управління будинком).

Але для цього потрібна організована громада (споживачі) у кожному будинку, яка усвідомлює свою відповідальність як власника і здатна відстоювати свої інтереси та рівні "правил гри" для управителів. Якщо ж такої громади не буде, то роз’єднаних співвласників – "стадо", "біомасу", "лохторат" – можна буде "доїти" кому і як заманеться.

Монополізм попиту

На сьогоднішній день організованих споживачів – об'єднаних в ОСББ (окремою проблемою є нерозуміння переважною частиною суспільства самого поняття ОСББ) – надзвичайно мало, близько 13 тисяч будинків.

Інтереси решти споживачів, що мешкають у багатоквартирному житловому фонді (попри те, що з 1992 року багатоквартирні будинки не є державною (комунальною) власністю), представляють органи місцевого самоврядування, які, таким чином, виступають монополістами з боку попиту і можуть диктувати власні умови діяльності управителям чи навіть взагалі усувати їх з ринку.

Що робити?

Якщо говорити про короткотермінову перспективу, то "перестати ставити палки в колеса” діючим ОСББ і дати їм змогу на практиці довести свою ефективність. Щоб люди, які поряд живуть у будинках без ОСББ, самі захотіли створювати ОСББ.

На першому етапі не йдеться навіть про фінансові преференції (як от часткова компенсація витрат з державного та місцевого бюджетів на проведення термомодернізації будинку) для тих, хто об’єднався в ОСББ, хоча і про це варто говорити.

Мова іде про розв’язання основних проблем, з якими стикаються у щоденному житті організовані співвласники, адже на сьогодні їхнє життя швидше нагадує боротьбу за виживання.

Почати варто з того, що прийняти законопроект № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку".

Які проблеми він вирішує?

Законопроект передбачає заміну застарілого терміну "балансоутримування", який не відповідає своїй суті та провокує безліч корупційних схем та можливостей безпідставно і безкоштовно використовувати майно співвласників, терміном "управління".

Він захищає права усіх співвласників багатоквартирного будинку, а не лише членів ОСББ.

Врегульовує питання самостійного забезпечення об'єднанням своїх потреб в утриманні й експлуатації будинку, а також стосунків з виробниками і виконавцями житлово-комунальних послуг.

Визначає, що ОСББ оплачують житлово-комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення.

Прямо передбачає, що пільги та субсидії поширюються на внески співвласників, що сплачуються в ОСББ.

Встановлює, що придбане за кошти співвласників майно є їх спільною власністю, а не власністю об'єднання як юридичної особи. Завдяки цьому буде забезпечено збереження обладнання в будинку у спільній власності співвласників під час ремонту/заміни такого обладнання.

Визначає порядок голосування на загальних зборах, передбачає можливість та визначає загальний порядок проведення письмового опитування для випадків, якщо загальні збори не відбулися через відсутність кворуму.

Співвласники, які не створять ОСББ з тих чи інших причин, мають обирати управителя на загальних зборах (хоча слабке місце у цьому варіанті – визначення кворуму в умовах відсутності інформації про всіх співвласників з офіційних джерел).

Монополізм пропозиції

Історично в більшості міст України склалося так, що всі житлово-комунальні послуги надаються комунальними підприємствами. В силу різних об'єктивних та суб'єктивних причин органи місцевого самоврядування часто не зацікавлені в появі конкурентів комунальним підприємствам, а тому не сприяють появі та роботі приватних управителів.

Суть роботи управителя і головна її відмінність від роботи виконавців окремих житлово-комунальних послуг полягає в тому, що управитель має бути відповідальним перед споживачем за надання всіх (чи, принаймні, більшості) житлово-комунальних послуг.

У той же час, чинне законодавство України передбачає державне регулювання тарифів на комунальні послуги та послуги з утримання будинків та споруд і прибудинкових територій.

Надання цих послуг за тарифом, який не був у встановленому порядку встановлений (погоджений), або за іншим, ніж був встановлений (погоджений) тарифом – навіть за згоди споживача – є порушенням, яке може обернутися для підприємства значними санкціями.

Окрім того, що процедура встановлення (погодження) тарифів є вкрай непрозорою та тривалою в часі, робота за регульованим державою тарифом позбавляє управителя зацікавленості в здійсненні додаткових витрат із поліпшення якості послуг, оскільки такі витрати не можна включити до тарифу за послугу.

Практична відсутність управителів (не беручи до уваги приватизовані ЖЕКи) на ринку зумовлена тим, що у них немає економічного підґрунтя для своєї діяльності.

Що робити?

Для того, щоб управителі з’явилися, потрібно відмовитися від державного регулювання тарифів на послуги з утримання будинку та прибудинкової території (має бути встановлено лише необхідний набір складових цієї послуги).

З багатьох причин реалізувати ідею, щоб управитель був "виконавцем" комунальних послуг та відповідав перед кінцевим споживачем за їхню якість, майже неможливо. Тому проміжним варіантом може стати надання управителю можливості укладати договори з надавачами комунальних послуг від імені споживачів і діяти як повірений або як комісіонер.

Приймати потрібно зміни до закону "Про житлово-комунальні послуги", до підзаконних актів, але жодним чином насильно не нав’язуючи безправній "біомасі" "правильного" управителя, в зародку руйнуючи засади ринку.

Але навіть якщо одягти рожеві окуляри і уявити, що в Україні буде прийнято найкраще законодавство в світі, жодного зрушення не відбудеться без активності самих громадян.

Якщо ми будемо здатні об’єднатися в одну команду в своєму будинку, то зможемо впливати на життя свого міста і своєї країни. Якщо ми одним великим хором скажемо "НІ житловому рабству!", то його і не буде, бо великі речі робляться маленькими кроками, але постійними і злагодженими.

Тетяна Бойко, Громадянська мережа ОПОРА, для УП