Квартира в новостройке или вторичный рынок: все "за" и "против"
Втомившись від "експертів" у нерухомості, які часто не володіють повною інформацією і не є фахівцями, ми, девелоперська компанія Kanzas Real Estate спільно з проектом ЖК "Престиж Хол" і "Українською правдою", спираючись на свій багаторічний досвід відкриваємо інформаційно—освітній проект в сфері нерухомості!
Вторинний чи первинний ринок нерухомості: де купити?
Купівля нерухомості — відповідальний процес, який потребує зваженого аналізу пропозицій на ринку. Метраж, інфраструктура, район, ціна — все це важливо для покупців усіх класів житла.
Однак перш ніж починати перегляд запропонованих об’єктів, необхідно визначитися з найголовнішим — офісні приміщення чи житловий фонд, вторинний чи первинний ринок. Усі ці види нерухомості мають ряд переваг, і, в той самий час, передбачають певні ризики. З’ясувати, яке вкладення коштів є більш раціональним і ефективним, — мета нашої наступної статті.
Інвестиція чи реальна нерухомість
Житло купують в різних випадках — для проживання або в якості інвестиції (для збереження коштів, аби здавати його в оренду тощо). Залежно від мети придбання, експерти з нерухомості можуть запропонувати різні варіанти.
Тим, хто бажає одразу після покупки заселитися, краще підійдуть варіанти на вторинному ринку. Адже квартири тут продаються вже готовими для проживання — з ремонтом і усіма комунікаціями. З усіх можливих пропозицій людина може вибрати найбільш привабливий і фінансово, і візуально.
Варто окремо сказати і про комерційну нерухомість, зокрема інвестування в офісні приміщення. Здійснюється таке вкладання коштів з тими ж цілями, що і в житло — для власного використання, заробітку на оренді або ж для подальшого продажу. В даному сегменті також можливі два варіанти інвестицій — в первинну і вторинну нерухомість.
Якщо головне призначення нерухомості — створення чи розширення бізнесу та заробіток коштів, рекомендують інвестувати в первинний ринок, причому в новобудови, що знаходяться на етапі будівництва. Під час зведення нового будинку забудовник продає не тільки квартири, а й комерційні об’єкти, під які зазвичай відведений перший поверх будівлі.
Якщо порівнювати витрати на первинну нерухомість з ціною на аналогічне житло на вторинному ринку, різниця може сягати 10—20%. До того ж, деякі забудовники дають можливість інвестору виплачувати гроші поетапно, пропонують зробити покупку в кредит або за лізинговою схемою. Тоді як за готову нерухомість доведеться віддати всю суму одразу.
Ціна на вторинному ринку встановлюється безпосереднім власником, хоча і обмежується рамками ринкової ціни. І якщо забудовник зацікавлений в тому, щоб продати якомога більше квартир, щоб швидше реалізувати будівництво, то для продавця це угода іншого формату, яку він хоче здійснити з максимальною вигодою для себе. Тож "свого" покупця власники вторинного житла інколи вичікують роками.
До недоліків схеми інвестування в первинну нерухомість найчастіше відносять фактичну відсутність житла на момент придбання. Насправді ж небезпек, не менше і на вторинному ринку. Можливостей для реалізації різноманітних шахрайських схем тут набагато більше.
Після підписання угоди зненацька може з’явитися співвласник квартири, родичі, які претендують на спадщину, або з’ясується, що нерухомість взагалі не належить людині, яка забрала гроші. Аби уникнути неприємних наслідків і придбати квартиру у добросовісного продавця доведеться користуватися послугами юриста.
Орендодавці комерційних приміщень, до речі, заробляють на цьому бізнесі хороші гроші, адже оренда одного кв. метра офісу в Києві коштує від 5 до 100 у.о за квадратний метр. Проте тут вже набагато важливішу роль відіграє місце розташування.
Цілком очевидно, що більшою популярністю користуються офіси в центральних районах столиці, поряд з головними бізнес—центрами міста. Знайти підходящі пропозиції можна і на вторинному ринку. Проте оцінювати стан і перевіряти документи на володіння приміщенням, як і у випадку з квартирою, потрібно буде особливо уважно.
Ремонт з нуля — чи такий страшний вовк?
Одним з недоліків "первинки" часто називають відсутність ремонту. Заселяючись в нову квартиру, покупець фактично отримує "голі стіни". Всі оздоблювальні роботи власнику найчастіше доводиться проводити самотужки, а це великий кусень роботи, який потребує немалих фінансових вкладень.
Однак останнім часом ситуація змінюється. Український ринок нерухомості розвивається за прикладом цивілізований країн, тому і в нас є забудовники, які здають в експлуатацію будинок не тільки з чистовим ремонтом, але й можуть зробити його за індивідуальним проектом.
Наприклад, ЖК "Престиж Хол" для того, аби власники квартир, могли вселитися в житло якнайшвидше, надають послуги з розробки дизайну та проведення ремонтних робіт ще до введення будинку в експлуатацію.
З іншого боку, квартира на "вторинці" може потребувати повної заміни інженерних комунікацій. Косметичний ремонт в більшості випадків перед продажем проводять, аби приховати дрібні зовнішні недоліки і привабити покупця приємною картинкою. Все інше, що залишається, умовно кажучи, "всередині" може згодом вилізти новому власнику боком.
Найчастіше квартири продаються ще зі старими трубами і проводкою. Мінімум, чим може обернутися такий сюрприз від попередніх власників, — перебої в постачанні електрики, погане опалення, низька якість води. Набагато небезпечніші наслідки — коротке замикання, прорив труби, затоплення сусідів, усунення яких призведе до значних фінансових витрат.
Свобода вибору чи пропозиції "в рамках"
До переваг квартири в новобудові також можна віднести використання сучасних технологій будівництва і високоякісних матеріалів. Утеплювачі шумо— і гідроізоляція дозволять жити комфортно, і економити на використанні тепла, води і електрики.
В нових будинках зазвичай використовуються продумані зручні планування, забудовники намагаються максимально урізноманітнити пропозиції, — вибір величезний. Тож людина може обрати те, що їй до смаку, а інколи, особливо в сегменті еліт, інвестору дають можливість самостійно визначати розмір кімнат і розміщення міжкімнатних стін в межах придбаного метражу.
Забудови радянських часів схожі одна на одну, та і проблеми мають спільні — крихітні санвузли, не набагато більші кухні, сторонні звуки з під’їзду і сусідських квартир, влітку стіни будинків швидко нагріваються, а взимку — охолоджуються, і цей перелік можна довго продовжувати.
Фінансові перспективи "первинки" і "вторинки"
Здавати в оренду житло зі свіженьким ремонтом в новому будинку і новими комунікаціями можна за більшу вартість, аніж аналогічну квартиру в старому будинку. Навіть якщо дизайн самого житла там вражаючий. Зношеність інженерних комунікацій, проблеми з електрикою чи постачанням води теж відображаються на вартості. Тим більше, термін придатності старих будинків уже наближається до свого кінця.
Назвати конкретний час, після якого будинок можна було б вважати непридатним для проживання, звісно, не можна. Все залежить, насамперед, від стану приміщення. Тим не менше, існують певні норми, які регулюють час використання різних елементів будівлі. Наприклад, водопровід і каналізація повинні замінюватися через 25 років з початку експлуатації, система опалення — кожні 30—40 років.
Звичайно, винятком можна вважати нові будинки, побудовані за сучасними стандартами. Зокрема монолітна і монолітно—каркасна технології будівництва вважаються зараз найбільш стійкими. Служитимуть довго і старі будівлі з цегли, оптимальний "вік" яких близько 125 років.
В той самий час, як "хрущовки", побудовані з тонкостінних панелей, розраховані максимум на 40—50 років служби. Враховуючи те, що будівництво останніх проходило ще в 50—70 роках минулого століття, часу на безпечне проживання в таких будинках залишилося небагато.
Незважаючи на всі недоліки квартир старого житлового фонду, ціна на квадратні метри на "вторинці" збігається, а інколи навіть перевищує, вартість квартир в новобудовах.
Саме тому, зараз найкращий час для розумних інвестицій. Продавши стару нерухомість, отримані кошти можна інвестувати в нову — без фінансових втрат і додаткових витрат.
