Новый закон об ОСМД: рабов передают вместе с землей
... Зрозуміло, що шанси донести слушних ідей до людей при владі – прямують до нуля. Невтішна ситуація й із пересічними громадянами.
По аналогії: Треба роз'яснити племені, яке вимирає від дизентерії, необхідність мити руки – бо хвороби викликають бактерії, а зовсім не злі духи. Теоретично це можливо – якщо втокмачити їм курс біології.
Так от.
Я невтомо розповідаю про важливість формалізації власності, правової визначеності щодо майнових прав, ефективних алгоритмів прийняття колективних рішень щодо неподільного майна. Але для чиновників і політиків, – так само, як і для українців, які потерпають від руйнації житлового фонду – це такі ж абстракції, як бактерії – для людей із примітивного племені.
Ані ті, ані інші не хочуть вивчати всіляких абстракцій. Вони краще стараннішому задобрюватимуть злих духів – наприклад, людськими жертвами.
Або вирішенням проблем ЖКГ адміністративними методами.
15 березня 2012 року у ВР був проголосований законопроект № 8474. Якщо його підпише Янукович, то на спробах городян відібрати їхні багатоповерхівки в ЖЕКів-рейдерів, урятувати їх від руйнації та самостійно ними управляти – можна ставитиме жирний хрест.
А найсумніше, що цинічні комунальні мафіозі завжди можуть сказати: "Це не ми, це громадськість – це їхній проект!"
Однак я все одне наполегливо доноситиму до міського населення України прописні істини, які до нього не доходять – із тих самих причин, з яких до дикунів не доходить ідея про миття рук.
Прописні істини
Прописна істина №0. Обслуговувати свої будинки без посередників завжди дешевше.
Прописна істина №1. Багатоповерхівки належать як співвласність власникам квартир та інших приміщень – і нікому, крім них: ані ЖЕКам, ані місцевим органам влади, ані державі.
Висновок: Ніхто, крім власників, дбати про ці будинки не зобов'язаний і не буде.
Прописна істина №2. У власників будинків та в організацій, які обслуговують будинки (ЖЕКів) – абсолютно різні цілі.
Власникам треба, щоб їхній будинок був у гарному стані. А обслуговувач –комерційна структура, яка прагне отримати прибуток. ЖЕКам байдужа доля будинків.
Висновок: сподіватись, що ЖЕК без примусу та контролю власників доглядатиме будинок – можуть лише повні неадеквати.
Прописна істина №3. ОСББ і ЖЕК – апріорі різні сутності.
ОСББ – це механізм прийняття та примусового виконання колективних рішень щодо спільного неподільного майна. ЖЕК – це обслуговуюча організація.
Висновок: питання на кшталт "ви за ОСББ чи за ЖЕК?" –безглузде за визначенням.
Прописна істина №4. щоб приймати рішення щодо спільного неподільного майна та домагатися їх виконання, потрібен інституційний механізм та "правила гри".
Для багатоповерхівок механізм називається "квартирне товариство", КТ. У законодавстві є два види КТ – ОСББ та ЖБК. Обидва наразі малопридатні для прийняття й виконання колективних рішень щодо багатоповерхівок.
Висновок: без ефективного механізму прийняття колективних рішень, власники багатоповерхівок приречені на житлово-комунальне рабство, а будинки – на руйнацію.
Прописна істина №5. Практично всі ЖЕКи в Україні обслуговують будинки без жодних правових підстав. Адже, за відсутності легітимного представництва колективного власника необхідна одностайна згода всіх співвласників будинку на те, щоб цей будинок обслуговував конкретний ЖЕК.
Висновок: такої згоди ЖЕКи в очі не бачили, а отже, є звичайними рейдерами. І питання: цей правовий бардак триває вже 20 років, але 99,99% українців не підозрюють про це. То кому це вигідно?
Відповідь проста – тим, хто на цьому жирує.
Я називаю цей клас паразитів – комунальною мафією.
У будинку, у якому люди неорганізовані, комунальній мафії в особі ЖЕКів, чи фальшивих ОСББ, чи управляючих компаній – дуже просто мінімізувати витрати й максимізувати прибуток. Мешканці платитимуть, навіть не отримуючи послуг. Проконтролювати якість послуг може тільки реальний власник, який має повноваження й можливість не платити, якщо послуги – неякісні або відсутні.
Лише колективний власник може зламати ситуацію.
Саме тому 20 років поспіль комунальна мафія блокує спроби запровадження механізмів прийняття легітимних колективних рішень щодо спільного неподільного майна. Протягнувши законопроект №8474, мафія може святкувати свою чергову перемогу в справі закріпачення міського населення України.
Прописна істина №6. Заклики влади: "Створюйте ОСББ – ставайте ефективними власниками!" – цинічна брехня.
Створити ОСББ навіть у комерційно привабливих будинках, зі сплатопроможними мешканцями –вкрай важко.
Висновок: навіщо комунальним мафіозі віддавати вам будинки, якщо вони заробляють мільярди на різниці між оплаченими та реально наданими послугами – виключно на нездатності людей самоорганізуватись?
Прописна істина №7. Головна мета комунальних мафіозі – консервація поточної ситуації.
Для цього використовуються такі способи:
а) підтримують суспільні настрої на кшталт – "ви спершу зробіть нам в будинку капремонт, а потім ми його обслуговуватимемо", "ми двадцять років платили ЖЕКу – де гроші?!", "в ОСББ крадуть ще більше, ніж а ЖЕКах, тощо;
б) чиняться перешкоди створенню ОСББ та "розвалюють" вже створені;
в) лобіюються законопроекти, спрямовані на ще більше заплутування процедур створення та/або функціонування ОСББ.
Кілька пояснень щодо тих суспільних настроїв, по пунктах:
1. Ніхто нічого не ремонтуватиме.
З 1998 року гроші з бюджету на капремонти не виділялися, бо це приватне майно, і ніхто про нього замість власників дбати не буде. Гроші, які платилися ЖЕКам– давно щезли, і ніхто їх не поверне. А отже, власники будинків, які не хочуть опинитися серед руїн – мають домовлятись та вирішувати проблеми спільно.
2. Крадуть в ОСББ.
Тільки якщо власники не цікавляться справами ОСББ. У тих ОСББ, де є контроль дій правління, ніхто нічого не краде.
Диявол у деталях. Статут як могильник для 15 000 заручників
Наразі ОСББ є юридичною особою незрозумілої правової природи, суміш громадської організації – оскільки обов'язкового членства не передбачено, – та "класичної" юридичної особи, яка може мати майно. ОСББ може приймати рішення, які стосуються прав та законних інтересів співвласників будинку – не-членів, та вимагати їхнього виконання в судовому порядку. При цьому ОСББ фактично не несе відповідальності за свою діяльність.
Якщо неконтрольоване керівництво ОСББ збирає кошти, але не сплачує тим, хто обслуговує будинки, а їх краде – на ОСББ чекає банкрутство. Керівництво зазвичай тихцем продає свої квартири та зникає, а власники квартир опиняються в невизначеній правовій ситуації та по вуха в боргах.
Попри всі перераховані системні законодавчі недоліки, деякі українські ОСББ таки примудрялись ефективно управляти своїми будинками.
Але – лише до того, як ВР не змінила докорінно правила гри.
Зараз у законі про ОСББ існує норма "один власник – один голос". Тобто, усі рівні – і ті, хто має в спадщину 10 квадратних метрів площі, і ті, хто скупив цілий поверх. Імперативно її застосовують лише на установчих зборах, при створенні ОСББ.
Далі люди можуть писати в статутах те, що їм зручніше. Наприклад, "вартість" кожного голосу в квадратних метрах або норму "одна квартира – один голос". При цьому внутрішні справи ОСББ стосуються лише його членів, і приймати рішення можна доволі ефективно.
Що ж зробили законопроектом №8474?
1. Запроваджено примусово-обов'язкове членство.
2. Розповсюджено норму "один власник – один голос" на подальшу після створення діяльність ОСББ.
3. Прописано обов'язкову кваліфіковану більшість в 2/3 співвласників по кількості (!) на прийняття практично всіх внутрішніх рішень в ОСББ. Нагадуємо, що українці не мають доступу до списку співвласників, оскільки ця інформація є таємною!
Що це означає на практиці?
Уявіть собі будинок, де люди спромоглися створити ОСББ та успішно працюють – за мовчазної байдужої згоди решти сусідів.
Наразі, аби прийняти якесь рішення, їм потрібно зібрати більше половини голосів своїх членів – тобто людей, які апріорі небайдужі до свого будинку. У випадку ж набуття чинності проектом №8474 їм доведеться невідомо де шукати всіх співвласників, щоб хоча б визначити кворум та з'ясувати, скільки ж це – 2/3.
"Ця норма вбиває мій будинок, бо тепер не вдасться прийняти жодного рішення!" – з люттю в голосі заявив один знайомий голова ОСББ, чий будинок населений маргіналами-пофігістами десь наполовину.
Скидається на те, що саме так і було задумано...
Впроваджуючи настільки кардинальну зміну, як обов'язково-примусове членство, законотворці нічого не визначили щодо того, що робити у випадку набуття чинності цієї норми – уже створеним, діючим ОСББ? Ліквідовуватись, перереєстровуватись, узгоджувати статути з новими законодавчими вимогами, тощо?!
Якщо змінювати статут, який суперечить законодавчим новаціям, якщо вони набудуть чинності, то як? Голосувати за зміни лише членам ОСББ – чи решті співвласників теж? Якщо всім співвласникам – то на якій підставі, адже статут ще не змінено, а якщо тільки членам – то як бути з новаціями? І що робити ОСББ, якщо хтось із хитрих співвласників, аби не виконувати рішення загальних зборів, подаватиме на ОСББ до суду, посилаючись на невідповідність статутів новоприйнятому закону?
Отже, у випадку набуття "8474" чинності практично всі ОСББ опиняться поза межами правового поля – крім тих, у яких усі співвласники є членами.
Повторюсь: я – категорично "за" обов'язкове членство у квартирних товариствах, Але: за умови доступності інформації про склад співвласників, та за умови, якщо "вага" голосу співвласника буде пропорційною до його частки в будинку як цілісному майновому комплексі.
Інакше обов'язково-примусове членство стає могильником уже створених ОСББ та фактично унеможливлює створення нових.
Проблеми зі створенням нового ОСББ
Як уже зазначалось, спершу необхідно придбати на корупційному чорному ринку максимально повну інформацію про склад співвласників будинку. Це потрібно, по-перше, аби вирахувати кворум – в установчих зборах мають взяти участь більше половини співвласників, з яких 2/3 мають проголосувати "за", а по-друге – аби всіх своєчасно повідомити про час та місце проведення зборів.
Якщо цього не зробити або зробити з помилками – ЖЕК обов'язково знайде серед співвласників штрейкбрехерів, які за побіжать до суду анулювати реєстрацію вашого ОСББ.
Шаші ні разу не продажні суди не хвилює те, що ЖЕКи обслуговують будинки без будь-яких правових підстав. Зате вони "за всією суворістю закону" карають анулюванням реєстрації ОСББ обивателів, які внаслідок відсутності відповідної освіти та/або навичок припустилися якихось технічних помилок при створенні своїх квартирних товариств.
Припустимо, люди примудрилися зробити все бездоганно й не дати для анулювання реєстрації ОСББ. Це зовсім не означає, що ЖЕК усе кине й віддасть людям в управління їхні будинки разом із документацією на них.
Наприклад, наше ОСББ і досі існує без жодного документу, а забрати будинок у ЖЕКа-рейдера ТОВ "Рада 2", який належить депутату від ПР, члену профільного комітету Нверу Мхітаряну – ми змогли виключно фізично, найнявши охоронну фірму. Ми створили ілюзію в рейдерів, що збираємося бігати по судах, але натомість негайно після отримання печатки та відкриття рахунку викинули з будинку людей Мхітаряна, а з поштових скриньок – платіжки його ЖЕКу.
Ми спромоглися це зробити, бо я достеменно знала, що суди – це шлях у нікуди. Головне в боротьбі з ЖЕКом-рейдером – це відрізати його від фінансових потоків будинку.
Досі лічені одиниці новостворених ОСББ змогли повторити досвід нашого будинку.
У чому ж тут законодавча проблема? Усе дуже просто.
Згідно з постановою кабміну від 11 жовтня 2002 року № 1521 "Про реалізацію закону "Про ОСББ", передача житлового комплексу з балансу комунальної громади на баланс ОСББ разом з відповідною технічною документацією здійснюється в двомісячний термін після надходження відповідного звернення від ОСББ.
Згідно з пунктом 1 першої статті закону "Про ЖКП", балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу, комплексу будівель і споруд є власник, або юридична особа, що за договором із власником утримує на балансі відповідне майно.
На сьогодні в Україні приватизовано більш ніж 90% житлового фонду. Отже, наразі фактично кожен багатоквартирний житловий будинок є співвласністю власників квартир та нежитлових приміщень.
Таким чином, ані держава, ані територіальна громада, ані забудовник не можуть бути "балансоутримувачами", якщо вони не є одноосібними власниками та/або не мають договору з іншими співвласниками, та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку "на балансі".
"Балансоутримання" – не існує.
А отже, положення постанови № 1521 щодо передачі житлового комплексу з балансу на баланс є неможливими для виконання.
Це позбавляє новостворені ОСББ можливості розпочати господарську діяльність, адже ставить їх у повну залежність від попереднього управителя, органів місцевої влади та від монопольних утворень – водоканали, тепло-, енергопостачальні організації – які мають формальні підстави відмовляти новоствореним ОСББ у передачі їхніх будинків їм в управління та в укладанні договорів, оскільки для укладання договорів із монополістами потрібен величезний пакет документів.
Які ж зміни вносяться законом №8474 щодо "балансоутримання" та передачі будинків? А ось які.
"Балансоутримання" взагалі зникає з тексту закону, і з'являється норма: "Органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечують передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж."
Прєлєстно, прєлєстно!
Особливо якщо врахувати, що органи місцевого самоврядування не мають жодного відношення ні до якої документації, а особливо до тієї, яка є лише в забудовників та їхніх "кишенькових" ЖЕКів. А отже, органи місцевого самоврядування фізично нездатні нічого "забезпечити" – зазначена норма є "мертвою".
А без документації – монополісти абсолютно на законних підставах не укладатимуть договори з новоствореними ОСББ.
* * *
Ось що буде, якщо проголосований законопроект підпише президент.
Зараз міське населення України знаходиться між Сциллою та Харибдою – "якщо не забирати свої будинки в ЖЕКів-рейдерів, то незабаром доведеться жити серед руїн, а якщо створювати квартирне товариство – то є шанс стати жертвами шахраїв або годувати "безбілетників".
А в разі набуття чинності законопроектом № 8474 – ми безальтернативно стаємо рабами ЖЕКів без будь-яких шансів на порятунок.
P.S. "Земельні ділянки державної або комунальної власності, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, належні до них будівлі, споруди, а також прибудинкові території, надаються в користування юридичним особам, які здійснюють управління цими будинками".
Таким чином, міське населення віддається ЖЕКам у рабство не просто так, а разом із землею.
Тетяна Монтян, спеціально для УП
