Сага о лифте, который мог бы поднять наверх, но несется в пропасть

Багато хто бачив цей сюжет на ТСН. У Дніпропетровську один із мешканців багатоповерхівки відремонтував ліфт, і через це цілий під'їзд пішов на нього війною. Зі скаргами дісталися аж до адміністрації президента! Бачте, зухвалий сусід не дає іншим користуватися ліфтом, доки вони не компенсують йому частину витрат на ремонт – близько 21 тисячі гривень.

"Мешканці-пенсіонери платити не можуть" – бідкаються журналісти. Тож сусід зробив пульт керування, і ліфтом користувалася тільки його родина.

За рік, поки тривав скандал, мешканцям удалося домовитись, щоб ліфт залишався ввімкненим упродовж дня.

Сусід-"добродійник" пояснив, що на погодження ремонту не мав часу – багато працює. І запевнив, що ліфт вимикає тільки вночі – не від сусідів, а від вандалів.

Комунальники кажуть: таке в них уперше. Втім, хочуть мирити сусідів. "Ми компенсуємо витрати. Гроші перерахуємо ЖЕКу, ЖЕК – ліфтовій організації, а вона вже мешканцеві", – пояснив заступник керівника міськжилуправління Владислав Грицай.

Така от зворушлива історія.

У численних обговореннях думки розділилися. Одні підтримали чоловіка та засудили його сусідів-халявників, інші – кажуть, що він "не має права" забороняти користуватись ліфтом, пропонують натравити на нього міліцію та суди.

Для початку – суто юридичні питання.

Перше: кому належить ліфт?

Згідно із частиною 2 382-ї статті Цивільного кодексу, власники квартир цього будинку є власниками ліфту – він належить їм всім на праві спільної сумісної власності.

Тобто, ліфт належить не тільки мешканцям під'їзду, у якому він знаходиться. Він є спільною власністю всіх мешканців цього будинку.

Друге: хто несе відповідальність за ліфт?

Згідно зі статтями 322 та 323 ЦК, утримувати майно зобов'язаний власник, він же несе ризики пошкодження або знищення майна.

Тобто, утримують ліфт усі співвласники будинку. А зовсім не ЖЕК – і тим більше не адміністрація президента.

Третє: скільки коштів повинен інвестувати в ремонт кожен співвласник?

Згідно з 360-ю статтею ЦК, співвласник повинен витрачати кошти на управління спільним майном, його утримання та збереження відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності.

Отже, багатоквартирний будинок як цілісність – є спільною частковою власністю власників усіх приміщень у цьому будинку. Тобто, кожна квартира, кожне нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку можуть бути, і повинні бути визначені як частки у вигляді арифметичного дробу.

І, відповідно до своєї частки, кожен зі співвласників має сплачувати за утримання спільного майна. Хто має більше – платить більше, і навпаки.

У документах на "сільські" будинки чітко зазначені частки кожного зі співвласників. У багатоквартирних будинках цього немає.

І це – одна з найбільших трагедій України, як би пафосно це не звучало.

Не знаючи розміру своїх часток у спільній власності, люди не можуть ані визначити кворум для прийняття економічно обґрунтованих рішень щодо своїх будинків, ані чітко порахувати частку власної участі у витратах на весь будинок. Та й взагалі – не сприймають будинок як свою власну співвласність.

Четверте: яким чином мешканці вирішують, як обслуговувати ліфт; хто й за які кошти його має ремонтувати; за яким графіком він має працювати, тощо?

Згідно з 355-ю статтею ЦК, майно співвласників належить їм на праві спільної власності. Розпоряджаються ним, згідно зі статтею 369 ЦКУ, за згодою всіх співвласників. Якщо один із них здійснив правочин із майном – вважається, що це було зроблено за згодою всіх. Цей правочин за позовом іншого співвласника можуть визнати недійсним у суді – якщо співвласник, який здійснив правочин, не мав на це повноважень.

Отже, вирішувати долю ліфта мали всі його співвласники. Консенсусом, тобто – одноголосно.

Уявляєте всіх співвласників тієї багатоповерхівки?..

Не лише під'їзду, у якому знаходиться той клятий ліфт, а – абсолютно всіх, хто має в цьому будинку квартири, приміщення або їхні частки. Уявіть, що вони зібралися й одностайно вирішили ремонтувати ліфт. А потім – скинулися грошима пропорційно до своїх часток у праві власності.

Можете уявити? Я – не можу.

Швидше увесь наш політикум добровільно поверне все награбоване в народу в державний бюджет та піде в монастир, ніж пересічні мешканці пересічної української багатоповерхівки приймуть хоч якесь консенсусне рішення щодо свого спільного майна.

П'яте: А ЖЕК? Хіба не він має ремонтувати ліфт?

Згадаємо четверте питання: щоб діяльність ЖЕКу була легітимною, усі співвласники багатоквартирного будинку консенсусом, тобто одноголосно – повинні вирішити, що цей ЖЕК повинен обслуговувати будинок.

Як неважко здогадатись, жоден багатоквартирний будинок України ніколи подібних рішень не приймав! Одиничні винятки складають ОСББ, які, керуючись власними статутами, уклали з ЖЕКами угоди.

Отже, абсолютна більшість ЖЕКів самовільно привласнила собі право обслуговувати, управляти та розпоряджатись колективним майном співвласників будинків. І зробили це – без жодних правових підстав. А індивідуальні угоди мешканців із ЖЕКами не варті й паперу, на якому надруковані. Бо, як уже було сказано, потрібне саме консенсусне рішення всіх співвласників будинку.

На практиці, коли треба збирати гроші з мешканців, ЖЕК, як то кажуть, "тут як тут". А коли в будинку ламається щось дороге, ЖЕК хутко зникає! Бо знає, що індивідуальні угоди з мешканцями – нічого не варті.

Міська влада, ЖЕКи, суди, міністерства щиро впевнені в існуванні міфічного "балансоутримання". Де, на їхню думку, і перебувають ті будинки, у яких не створені ОСББ. Для таких будинків місцева влада "призначає" ЖЕКи чи виконавців послуг, встановлює тарифи, тощо.

Суди без жодних сумнівів стягують із людей дикі суми за ненадані "комунальні послуги", розраховані ЖЕКами "зі стелі", а профільні міністерства та відомства роблять вигляд, що саме так і треба. І ця правова вакханалія триває вже двадцять років.

Популістична влада цинічно бреше людям, обіцяючи вирішити всі їхні проблеми – замість того, аби просто створити умови та запровадити дійсно ефективні механізми, за допомогою яких люди могли б самі собі дати раду.

Так, влада не бажає чесно сказати людям, що багатоквартирний будинок – це колгосп апріорі. Із цим слід змиритись, і діяти індивідуально та колективно так, щоби це був не колгосп "40 років без врожаю", а колгосп-мільйонер "Шлях комунізму". Тим більше, що ефективно керувати в наш час власним будинком значно простіше, ніж у радянські часи – зробити колгосп прибутковим.

Просто для цього треба інвестувати соціальний капітал. Тобто – співпрацювати в межах законодавчо визначених алгоритмів спільної дії.

Проблема в тому, що єдиний механізм прийняття колективних рішень щодо багатоквартирних будинків – створення ОСББ. Інші механізми в законодавстві відсутні. Порядок того, яким чином співвласники мають дійти одностайної згоди, в діючих нормативних актах не встановлений.

Але навіть і чинний закон про ОСББ не створює гарних перспектив для співвласників. Річ у тім, що алгоритм створення та функціонування ОСББ, прописаний у законі, занадто складний для пересічної людини, яка не має спеціальних знань та навичок. Уже діючі ОСББ страждають від саботажу, ідіотизму та дискримінації центральної та місцевої влади, а також монополістів.

Така ситуація вигідна "комунальній мафії" та решті дерибанщиків. Тобто, величезному прошарку хапуг, які жирують на безпрецедентно низькому рівні правової визначеності стосовно майнових прав на спільне неподільне майно.

А таким майном є насправді все навколо. Від багатоквартирних будинків та майна територіальних громад – аж до загальнодержавного майна.

Дерибанщикам усіх рівнів вигідно, аби люди мріяли, що "держава" принесе їм на блюдечку розв'язання їхніх проблем.

Але цього не буде.

Зрозуміло: якщо +/– 90% сусідів не люблять чистоти, у під'їзді буде бруд при будь-якій владі. Якщо пересічний мешканець не може домовитися із сусідами про якісь важливі для них усіх речі, то як він зможе домовитися про це із чиновником? З якого доброго дива чиновник має вирішувати їхні проблеми? Очевидно, що він цього робити не буде. А якщо й буде, то винятково з користю для власної кишені.

Чому забудовують парки та прибережні зони? Тому що їхні співвласники – члени відповідних територіальних громад – вважають інших бидлом. Тому й не об'єднуються для захисту свого права спільної власності, а покладаються на чиновника. Вони віддають йому владу над своїм спільним майном – а він продає парк під будівництво висотки, і має з цього зиск.

І місто, і країна – це спільне майно, аналогічне багатоквартирному будинку. Якщо мешканець не вміє домовитися із сусідами по будинку, то на що йому сподіватися в масштабах міста й країни?

А хто таки вміє – інша справа.

Навчилися самоорганізуватися й керувати власним будинком – можна об'єднатися із сусідніми будинками, де теж діють ОСББ. Далі – контролювати цілий квартал. Якщо організуються кілька кварталів – можна об'єднатися у вельми впливову в міському масштабі одиницю. І тоді вже всім разом вирішувати – що робити з парками й так далі.

А там недалеко й до контролю над загальнодержавним майном та бюджеом...

Якщо один чи кілька співвласників погоджуються турбуватися про спільне майно та організовувати інших – хоч щось робитиметься. Якщо нема таких "дурнів, яким більше за всіх треба" – ресурс занепадає. Його "доять" ті, хто "дорвався". ЖЕКи доять будинки, місцеві чинуші доять майно територіальних громад, домінуюча політична сила доїть Державу Україна в цілому.

*   *   *

...Чоловік з того телесюжету відремонтував ліфт, бо не хотів, аби його сім'я ходила пішки на 9-й поверх. Зрозумів, що порозумітися та "скинутися" із сусідами – не світить. Він навіть дозволяє сусідам – жлобам та халявникам – користуватись ліфтом удень. Але їм цього мало – вони пишуть аж Януковичу, вимагаючи дозволити їм необмежену халяву!

Теоретично, люди можуть довести в суді, що не погоджувались на ремонт. Але чого їм вимагати в цьому випадку? Зламати ліфт, щоб було, як перед тим? Ні, цього вони не хочуть. Вони хочуть одного – їздити на шару...

Сподіваємось, це доступне пояснення, чому без внесення змін до Цивільного кодексу, до закону "Про ОСББ" та низки інших нормативних актів, які впроваджували б дійсно ефективні механізми прийняття колективних рішень щодо спільного майна – не бачити нам, як власних вух, ані реформи ЖКГ, ані інших реформ.

Бо країна, у якій відсутній механізм для прийняття колективного рішення навіть щодо ремонту ліфту в зачуханій панельці – приречена апріорі.

Але й тут – маємо глухий кут. Внесення подібних змін фактично у компетенції однієї людини – міністра юстиції, пана Лавриновича. І навіть якщо припустити, що він здатен осягнути рівень описаної проблематики зі своєю другою юридичною освітою, на все це йому в будь-якому разі глибоко наплювати.

P.S. Якщо когось зацікавлять відповідні законопроекти – для пєару чи навіть лобіювання – "іх єсть у мєня", я написала їх вже дуже, дуже давно. Але...

Звертайтеся – віддам кому завгодно, мені не шкода.