Недвижимость в 2007 году. Борьба ожиданий
Рынки редко оправдывают субъективные ожидания людей, но их вердикт достаточно реальный, чтобы вызвать гнев и убытки, при этом возможности для апелляции вообще отсутствуют.
Дж. Сорос, "Кризис мирового капитализма"
2007 год стал годом ценового шока и противостояния тенденций на столичном рынке жилья. Произошло столкновение и жестокая борьба противоположных трендов.
С одной стороны – на дальнейшее ("безграничное") возрастание цен, с другой стороны на их снижение, до "полного" обвала. Противоположность ожиданий привела к появлению огромного количества взаимоисключающей информации и аналитических прогнозов с противоположными результатами.
Обвал не произошел. Ожидаемый рост тоже.
Цены в начале года достигли определенного предела, "порога боли" для покупателя. Это стало причиной резкого снижения количества договоров. Исчезла острая конкуренция между "конечным покупателем" и "спекулянтом". Произошел некоторый отток спекулятивных средств на фоне отрицательных ожиданий.
Тенденцию на снижение цен поддерживали:
- низкая платежеспособность покупателя, который достиг "порога боли";
- переориентация ипотеки на потребление (приобретение автомобилей, техники), а не на приобретение жилья, в связи с высокими ценами на жилье;
- некоторый отток спекулятивных средств, в т.ч. кредитных;
- переориентация инвестиций на коммерческую недвижимость и землю, что привело к снижению давления на рынок;
- психологическая составная, "усталость" покупателей от постоянного роста цен.
Тенденцию на рост цен поддерживали:
- подорожание ресурсов и материалов;
- повышенные риски изменения земельных решений властью, цены на землю;
- инфляция;
- отсутствие других финансовых инструментов для связывания избыточных средств и частных накоплений;
- темпы прироста строительства нового жилья, которые остались практически на уровне 2006 г.;
- некоторый запас финансовой прочности застройщиков, попытки удержать цены.
Равновесие сил привело к исчезновению ажиотажа, установился определенный баланс, природой которого стало не столько насыщенное предложение, сколько высокие цены. Особенно переоцененным оказался устаревший фонд, с точки зрения качества и финансовых возможностей целевой группы покупателей.
Стагнация продаж привела к увеличению предложения аренды. Но снижение цен на аренду не произошло, а по некоторым позициям (малометражные квартиры) зафиксировано возрастание на 30-40%. Единственное объяснение этому феномену – высокий спрос, который сохранился и в 2007 году.
Ипотечный кризис в США, который стал топ-событием 2007 года, обошел Украину стороной. Отсутствие последствий этого кризиса опровергает распространенный миф о взаимосвязи рынков недвижимости разных стран, и подтверждает тот факт, что кризис на рынке является только составной (следствием) финансового кризиса и экономической рецессии.
Специалисты и аналитики недооценили влияние на эти события таких факторов как эмиграция, инфляционные тенденции, а также глобальная конкуренция.
"Первым звоночком" о возможных проблемах должна была стать, например, информация о финансовом состоянии автопрома США, когда ее ведущие корпорации, проигрывая конкуренцию автопроизводителям Японии, фактически достигли предела дефолта.
Это означает, что неминуемая реструктуризация компаний приведет к потере работы огромного количества работников, среди которых много ипотечных должников. Это должно было привести к немедленной переоценке банками структуры ипотеки и принятию предупредительных мер.
Стало понятно, что сравнение тенденций и цен на рынке недвижимости разных стран является мало информативным - "что можно купить по цене киевской квартиры где-то там за границей", а выводы часто бывают ошибочными.
К общемировым тенденциям можно отнести то, что рынок недвижимости не является однородным ни в одной стране, и кризы касаются большей частью недорогой недвижимости, которую покупают финансово чувствительные потребители.
Элитный сектор, как правило, сохраняет инвестиционную привлекательность, переживая без значительных потерь периоды стагнации. Это касается и Америки, где качественная и дорогая недвижимость Майями или Нью-Йорка едва ли ощутит серьезные последствия последних потрясений.
Ипотека в 2007 г. не приобрела значительного веса в кредитных портфелях украинских банков и составляет, по разным оценкам 10-15%. Это около 3% ВВП (для сравнения, в США – около 70%), и воспользоваться ей имеют возможность не более 1-2% населения.
Несмотря на возрастание в абсолютных цифрах (43-45% по сравнению с 2006 годом), доля тех ипотечных кредитов, которые идут на приобретение самой недвижимости, уменьшилась. Поэтому при таких объемах финансовый кризис в Украине и его последствия - обвал рынка недвижимости - видятся маловероятными в ближайшем будущем.
Снижение темпов роста цен в 2007 году не привело к прогнозируемому многими "исторжению" на рынок инвестиционных квартир. Это еще раз подтвердило, что в наших условиях инвестиция "в метры" является не только спекулятивной операцией, но и одновременно средством накопления и сохранения из-за отсутствия альтернативных инструментов.
Переориентация ипотеки на потребление, что наблюдалось на протяжении года, и переход спекулятивного капитала на рынок земли и в коммерческую недвижимость также не привели к ожидаемому снижению цен на жилье, а на первичном рынке наблюдался небольшой рост, в размере 10-15%.
Это означает, во-первых, что финансовый рынок и рынок недвижимости пока что слабо связаны.
Во-вторых, что существует достаточный спрос, сформированный из других (собственных) ресурсов, который приводит как минимум к ценовой стабильности при условии высоких цен.
В-третьих, что на протяжении года у застройщиков был достаточный запас финансовой прочности, который накопился либо за прошлые периоды, либо за счет внешнего финансирования.
На фоне снижения спроса они держали цены, а некоторые постепенно их поднимали. Но заметим, что в 2007 году наметилась тенденция к миграции застройщиков в регионы. Меньше бюрократические риски, рост спроса и цен оказывали содействие этому.
Многим из них не стало хватать средств для ведения проектов в столице, а рост цен на материалы, землю и согласование сделало бизнес на единичных проектах рискованным и нерентабельным, в особенности на фоне значительного охлаждения рынка.
Если такая тенденция продолжится, она будет оказывать содействие олигополизации рынка, то есть доминированию нескольких больших застройщиков.
Известно, что столичным рынком серьезно заинтересовались украинские и российские игроки с огромным финансовым и политическим капиталом, чрезвычайным запасом прочности и возможностями долгосрочного инвестирования.
Традиционная закрытость киевского "рынка земли" и лоббизм будут содействовать этому. Это – плохая новость для покупателя.
В уходящем году столкнулись не только "объективные" тенденции, но и противоположные настроения и ожидания людей огромной интенсивности.
Рынок был обозначен значительной психологической борьбой между "покупателем" и "продавцом", и прошел под знаком информационного противостояния. Желание "нарисовать" результат ничем не сдерживалось, причем в обоих лагерях.
Но мало кто говорил о том, что возможный (гипотетически) обвал рынка не приведет к доступности жилья, поскольку является только составной финансовой (экономической) кризиса, который обедняет людей.
Эта иллюзия стала доминирующей в настроениях и ожиданиях. Хотя понятно, что обвал или кризис не могут быть лекарством от хронической бедности населения, или способом, даже гипотетическим, решения жилищной проблемы. Зарабатывать на кризисах, иногда специально спровоцированных, могут только игроки, большие финансовые игроки.
Преувеличенный оптимизм приводил к рискованным операциям, переоценке собственных возможностей, как в случае с ипотечным кризисом.
Несколько десятков финансовых компаний - фондов и банков, которые обанкротились, стали жертвами самоуверенности и веры в "вечную" рыночную стабильность. В то же время, преувеличенный пессимизм приводил к лишним промедлениям, с надеждой на чудо. Жилищный вопрос не решался своевременно, а выгодные инвестиции не делались.
Что на нас ждет в 2008 году?
Фактор отложенного спроса, который накопился за 2007 год, будет играть на повышение цен в 2008 году. Содействовать тренду будут рост цен на строительные материалы, инфляция, рост заработных плат в отрасли. А особенно - коррупционные затраты, большие отчисления городу (с риском их повышения в 2008 году), чрезвычайно высокая стоимость земли под застройку.
Поэтому пока что не усматривается особых предпосылок для удешевления жилья на первичном рынке. Хотя остается под вопросом реальное финансовое состояние застройщиков на фоне снижения спроса в 2007 году, да и сам платежеспособный спрос в следующем году.
Диспропорция цен и качества в устаревшем фонде, которая привела к снижению цен на протяжении года (как номинальных, так и на уровне торга), остается ощутимой.
Главная причина высоких цен - недостаточное предложение на первичном рынке квартир эконом-класса, в особенности малометражных. Ощутимый прирост в этом сегменте в 2008 году кажется маловероятным, поскольку системные барьеры для развития отрасли не устранены. Она остается закрытой, неконкурентной, и не продуцирует достаточных объемов. Это будет провоцировать их дальнейший рост.
В сегменте элитного жилья, в центральных районах города, где и в этом году наблюдалась достаточная активность, тенденция на рост сохранится. Заострится также конкуренция качества, поскольку цены высокие, а качество местами страдает.
В то же время рост цен будет сдерживаться, безусловно, низкой платежеспособностью покупателя, поскольку прорыв в повышении доходов населения не ожидается.
Важную роль будет играть политика банков относительно ипотеки. Учитывая тенденции на мировых валютных рынках, в 2008 году она не станет доступнее. При этом высокие цены будут заставлять банки жестче оценивать платежеспособность должников. Это будет сдерживать спрос.
Главным наследием уходящего года и его основной характеристикой можно назвать неопределенность. Ее подкармливало непрогнозируемое будущее Киева как единственного мегаполиса страны.
У нас нет стратегии развития города. Никем не контролируемое, не осмысленное и хаотичное движение финансовых, человеческих, автомобильных потоков не сопровождается соответствующим развитием инфраструктуры. Мы и видим, и чувствуем только хаотичную эволюцию столицы.
Есть ли полноценная стратегия освоения новых территорий, их инженерной подготовки, перепрофилирования промышленных зон? Ведь без этого решение вопроса насыщение рынка жильем невозможно в принципе.
Инфраструктурные диспропорции, перегрузка инженерных сетей и коммуникаций (это касается, например, масштабной застройки харьковского массива) ведут шаг за шагом к инфраструктурному коллапсу.
У нас нет инвестиционной стратегии, которая бы заинтересовала внешнего инвестора. Строительство паркингов, отелей, торговых центров, та же реконструкция устаревшего жилищного фонда могли бы привлечь огромные инвестиции.
Почему их нет? Потому, что стратегический инвестор просто не знает, как к Киеву подойти! Все, что он видит – это борьбу за власть, вороватого чиновника и теневой дерибан финансовых и земельных ресурсов.
Это отпугивает, поэтому важные инвестиционные проекты живут только на бумаге.
При этом Киев остается образцом, матрицей, по которой будут развиваться другие города Украины. На сегодня эта матрица олицетворяет случайную эволюцию. А огромный потенциал столицы зажат инфраструктурной и инвестиционной безалаберщиной.
Рынок недвижимости является олицетворением этой ситуации. Какой тренд в новом году победит, на повышение цен или на их снижение – этот вопрос будет составной стратегической неопределенности и в 2008 году.
Анатолий Бурый
