Недвижимость и налоги

На фоне высоких цен на жилье идея его налогообложения все чаще упоминается как эффективный инструмент борьбы со спекулянтами, постоянно растущими ценами и "искусственно подогреваемым" рынком.

Конечная цель: сделать спекуляции с жильем невыгодными, спровоцировать массовую продажу инвестиционных квартир, обвалить цены и сделать жилье доступным.

Напомним, что введение налога на операции с недвижимостью в начале 2005 г. привели к фактическому параличу рынка и саботажу нотариусов, которые отказались исполнять роль налоговых агентов.

Что и привело к мораторию на его действие.

Окончание моратория с 2007 года может спровоцировать аналогичный сценарий. Но приведет ли это к желанной (указанной выше) цели?

Очевидно, что в первую очередь это спровоцирует распространение практики занижения стоимости имущества в договорах купли-продажи. Особенно это будет касаться повторных продаж, осуществленных одним лицом.

Мотивация для продавца относительно получения "легального дохода" на фоне таких затрат перестает быть актуальной.

Занижение стоимости для покупателя – это как будто и риск, но зато "меньшие" легальные средства на приобретение.

Какую стоимость писать в договоре – это предмет договоренностей, в которых позиция продавца – более сильная, учитывая существенные затраты. В противном случае налог будет закладываться в цену объекта, то есть будет провоцировать рост цен.

Бурно обговаривается в последнее время налог на владение недвижимостью. Вместе с главной задачей – испортить жизнь спекулянтам и тем, у кого по несколько квартир – смысл этого налога состоит в решении жилищной проблемы через реализацию бюджетных программ.  Реально ли это сегодня?

Попробуем оценить влияние такого налога на достижение указанной цели и опишем несколько проблемных моментов, связанных с его введением.

Налог как Социальная проблема

Идея стала чрезвычайно популярной как фактор установления "социальной справедливости": обложить налогом самых богатых в пользу незащищенных слоев, "заставить спекулянтов поделиться" и пр.

Налогообложение имений в Конча-Заспе – благородная цель, которая может привести к некоторому пополнению местного бюджета города Козина.

Но повлияет ли это на цену обычного жилья?  На появление социального жилья для незащищенных слоев того же Козина?

Налогообложение всего жилого фонда – этот социально резонансный вопрос. Дополнительное бремя, которое может лечь на плечи среднего гражданина, может также легко трансформироваться "в проценты" на очередных выборах.

Это прекрасно понимают политики. Кто из них решится на такой эксперимент?

Очевидно, речь идет только о налогообложении тех, кто теоретически может заплатить этот налог, и кто не составляет существенной электоральной базы. Это – владельцы элитной недвижимости.

Как же найти богачей и заставить их платить?

Налог как Методологическая проблема

Итак, необходимо определить критерии вхождения в когорту богачей. Этот вопрос напрямую связанно с определением базы налога. В качестве базы чаще всего предлагается "рыночная стоимость" объекта.

Отметим, что чаще всего предлагается три схемы: (1) налогообложение объекта в целому в зависимости от его рыночной стоимости, (2) налогообложение "лишних" метров по прогрессивной шкале, (3) налогообложение "лишних" квартир.

Что же такое "рыночная стоимость"? Уже само название говорит о возможных проблемах при ее подсчете. Так как рыночная стоимость – это зафиксированная цена соглашения купли-продажи, которая состоялась, а не заявленная цена в газете Авизо.

Для целей налогообложения берется оценка по "аналогии" (так предлагают), то есть должна быть зафиксирована хотя бы одна цена продажи "аналогичного" по параметрам объекта.

Но кем и каким образом это должно фиксироваться?

Здесь могли бы помочь нотариусы информацией о заключенных соглашениях. Но всем известно, что в соглашениях купли-продажи часто фиксируется не реальная, а заниженная стоимость (чаще всего – балансовая стоимость БТИ). Поэтому "аналогичные" квартиры могут иметь (документально) абсолютно разную стоимость.

Кроме того, рыночная цена меняется с течением времени, то есть в течение отчетного года изменяется база налога.

Так какую из "аналогичных" квартир выбрать для сравнения? Какой момент времени заключения "аналогичного" соглашения является приемлемым? Что вообще понимать под "аналогичным" объектом, по каким критериям?

Здесь имеем очевидный простор для творчества оценщиков.

То есть, иными словами – прекрасный шанс для минимизации налога спекулянтами и людьми с деньгами. За "скромное вознаграждение" заинтересованной стороне можно будет подобрать "аналог" и "нарисовать" приемлемую стоимость объекта.

Прогрессивная шкала налога в зависимости от метража также требует какой-то оценки стоимости единицы площади. Единственная доступная и реально работающая оценка на сегодня – это балансовая стоимость БТИ.

Но по многим объектам она уже давно не адекватна реалиям, и потому ее использование с большой вероятностью превратит налог в сугубо формальный.

Налог в зависимости от количества квартир опять-таки оставляет открытым вопрос базы налога: это "рыночная стоимость"? или балансовая стоимость? Или налог – это какая-то фиксированная сумма? Как она будет определяться?

В любом случае, именно для спекулянтов эта схема не будет слишком отягощающей.

Практика оформления недвижимости на родственников, друзей и студентов приобретет все большее распространение. Кроме того, есть год времени для спекуляций, до следующего отчетного периода.

А ни в чем не повинные владельцы двух и больше жилищ (не спекулянты), которых это затронет непосредственно, не смогут существенно пополнять бюджет. Да и вряд ли таких людей очень много.

Налог как Техническая проблема

Администрирование налога на недвижимость предусматривает полную инвентаризацию имущества населения и создание глобального реестра (базы данных). Речь идет о чрезвычайно большом массиве информации и сложном программном продукте.

Администрирование будет требовать значительного пополнения штатов налоговой на местах, а также обучения персонала. Это и получение навыков работы с базой данных, и ведение всего документооборота.

Техническая составляющая предусматривает также максимально слаженную работу всех ведомств: налоговой, БТИ, минюста, нотариусов, оценщиков. Особенно сегодня, когда полномочия и функции государственных органов нечетко определены и иногда пересекаются.

Все они должны работать в одном информационном поле, то есть быть технически и технологически интегрированными (через общую сетку и определенные уровни доступа) в единую информационную систему.

Сбор и систематизация информации, разработка программного продукта, налаживание работы, техническое обеспечение на местах будут требовать значительных затрат времени и средств.

Как человек, который когда-то имел отношение к созданию больших баз данных и пользования ними, могу оценить всю сложность, вплоть до невозможности, создания такой базы на данный момент и в понятной перспективе.

Налог как Бюрократическая проблема

Заинтересованность в такой базе огромна. Можно предвидеть даже системный кризис отношений между ведомствами в вопросе владения такой базой.

Это – чрезвычайно чувствительная бюрократическая проблема. Она предусматривает централизацию сбора и хранения информации.

Противостояние между минюстом, госкомземом, БТИ относительно реестра прав на недвижимость мы уже могли наблюдать. Поэтому вопрос полномочий и их перераспределения между ведомствами здесь очень важны.

Кроме того, это финансово емкий продукт, и он требует значительных грантов или бюджетного финансирования. Кто будет их реципиентом? Кто будет содержать базы?

Для решения этого вопроса нужна твердая политическая воля, системные решения и тонкий инструментарий.

В общем, вопрос жизни и смерти такой базы – это фундаментальная проблема готовности или неготовности общества (его элит) к открытости информации относительно реального имущественного состояния и доходов граждан. Поскольку владение такой информацией – это мощный инструмент контроля и влияния со стороны государства.

Тому рассмотрение этого вопроса, по сути, может привести к настоящей бюрократической войне, перетягиванию одеяла и полной остановке процесса.

Выводы

* Технологическая, техническая и особенно бюрократическая невозможность реализации такого масштабного проекта – это реальность настоящего.

Не исключено, что понимание этой проблемы (вместе с желанием закрутить гайки спекулянтам), было одной из мотиваций резкого и необдуманного введения налога на операции с недвижимостью, который парализовал рынок в начале 2005 года, и у которого есть все шансы повторится.

* База налога – одно из самых слабых его мест.

Процент от балансовой стоимости, как наиболее реалистический вариант, не очень обременит богачей.

Оценка же недвижимости "по прецеденту" продажи аналогичного объекта приведет к коррупции, и заинтересованные лица смогут его избежать (минимизировать) "за скромное вознаграждение" оценщику.

Кроме того, повторное введение налога на операции с недвижимостью может сыграть злую шутку с будущим налогом на владение, поскольку первый провоцирует занижение стоимости имущества в соглашениях, которое может использоваться в будущем как база второго налога.

* Не просматривается другое влияние налога на рыночные цены, кроме как в сторону их увеличения.

По распространенной практике, разнообразные налоги, платежи и сборы перекладываются на конечного покупателя. Он за все и заплатит, если на выбранном объекте налог окажется существенным, а покупатель не согласится на занижение суммы договора.

По вышеуказанным причинам, этот налог не приведет к удешевлению жилья и существенному уменьшению спекуляций на рынке.

* Налог никак не повлияет на объемы строительства социального жилья, субсидирование процентных ставок или другие социальные программы.

А это, по мнению автора, должно быть его основной функцией. Причина – отсутствие понятной государственной политики в этом вопросе.

Налог обязательно должен вводиться вместе с утвержденными бюджетными программами в рамках единой государственной стратегии обеспечения жильем населения Украины.

Сейчас же это будет просто еще один налог, который распределится на посторонние бюджетные (и окоолобюджетные) цели.