Нерухомість: проблеми ціни та доступності
Незаперечним сьогодні є факт надзвичайної диспропорції цін на нерухомість і доходів населення. Але ціни не тільки не падають, але й продовжують рости. Чому?
Ця тенденція спостерігається не лише в столиці, але й в регіонах (це помітно по динаміці цін в Донецьку, Харкові, Дніпропетровську, Одесі. Навіть в Луганську ціни на житло виросли в 4 рази за останні 2 роки.
Ціна нерухомості є інтегральним показником. Вона є об'єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути і спекулятивна, і навіть психологічна складова.
Серед багатьох факторів здорожчення столичного житла автор би виділив декілька основних.
Фактор 1. Київ як столиця та фактично єдиний український мегаполіс потребує величезних обсягів будівництва як житла, так і комерційної нерухомості. Ці обсяги сьогодні не забезпечуються столичними забудовниками. Попит (ще з радянських часів) стабільно високий, і він хронічно ненасичений.
Фактор 2. Київ – фінансова столиця. В ній зосереджено левову частку як легальних, так і тіньових коштів. Маємо також значну диспропорцію фінансових потоків з точки зору їх регіонального перерозподілу.
Кошти різноманітного походження, що концентруються в столиці, надзвичайно давлять на ринок нерухомості - схожа ситуація і в Росії, де є Москва, а є інша Росія. Київська нерухомість є не тільки житлом, а й об'єктом інвестицій та спекуляцій, засобом збереження та накопичення.
Фактор 3. Величезна трудова міграція. До останнього часу лише Київ міг запропонувати заробітну плату, яка б дозволяла прожити працездатній людині.
Трудова міграція торкнулась практично всього спектру спеціалістів, від маляра до топ-менеджера. Це призвело до надзвичайного росту попиту на нерухомість.
До цього можна додати і політичну міграцію, пов'язану з ротацією владної еліти від виборів до виборів, а також міграцію поколінь: будь-який регіональний чиновник чи бізнесмен намагається придбати житло в столиці для власних дітей, які (як правило) навчаються у столичних вузах, з перспективою лишитись жити та працювати в Києві. У масштабах країни це досить значний фінансовий та людський потік.
Відкладений попит, що накопичився ще з радянських часів, був частково трансформований з житлової черги в платоспроможний попит, і зреалізувався у вигляді інвестиції, через схеми залучення коштів у будівництво.
Це мало мультиплікативний ефект: відродження будівельної галузі дало поштовх для розвитку суміжних галузей, появи нових робочих місць, бурхливого росту продажів будівельних матеріалів та послуг, а також збільшення доходів та платоспроможного попиту на саму нерухомість, який значно посилився через можливості кредитування (іпотеку).
Перераховані фактори не тільки спричинили потужний ріст цін за останні роки, але й продовжують їх тримати на достатньо високому рівні. Останнім часом вже в регіонах зростання доходів громадян і підприємств спричинили значний ріст цін, а в окремих великих містах - Харків, Дніпропетровськ, Донецьк - спостерігається ефект "малого Києва", коли темпи зростання перевищили очікування і перевищують подекуди навіть київські темпи.
Коли говоримо про малі обсяги будівництва як фактор здорожчення житла, варто згадати про монополію влади у встановлені правил гри на будівельному ринку. Бо ця проблема не обмежується лише тісними стосунками влади з "близькими" забудовниками.
Сьогодні фактично відсутня конкуренція ідей, проектів та якості, і звелась вона до питання, хто з забудовників краще знає як функціонує бюрократичний механізм та хто може якомога швидше та найдешевше узгодити проект. (Звичайно, іноземний інвестор у цьому питанні абсолютно неконкурентноздатний).
Автор мав можливість ознайомитись зі щонайменше 200 будівельними проектами, які мали різну ступінь готовності, і в такому вигляді перепродавались. Чому? Бо більшість компаній, на які було оформлено земельні ділянки, і не мали на меті будувати!
Відведення землі на свої структури, з метою якщо не побудувати, то принаймні узгодити проект для подальшого його перепродажу на "вторинному ринку" – це вже окремий (сформований) бізнес, в якому "працюють" чиновники та депутати.
Владні ротації та політична нестабільність призводять до перманентного переділу власності на цьому "ринку", земельні ділянки та напівузгоджені проекти постійно переходять із рук в руки, або взагалі зупиняються на стадії проекту "до кращих часів".
У такому "напівузгодженому" стані знаходиться величезна кількість об'єктів (за різними оцінками 1-2 тис.).
Це – нереалізований будівельний потенціал, зав'язаний в корупційні схеми.
Тобто, за умови прозорих тендерів та універсальної узгоджувальної процедури, за останні 2-3 роки могло бути збудовано щонайменше 200 житлових будинків (за найскромнішими підрахунками).
Чи вплинуло б це на загальну ситуацію та ціни? Безумовно.
Ніким не контрольований перепродаж таких проектів на вторинному ринку, і можливості зловживання в залученні коштів населення, призвели до появи так званих фінансових пірамід.
Що таке піраміда? Це – математично обґрунтована схема, яка базується на постійному залученні нових гравців та коштів, і, в якій відсутні реальні активи Тобто гроші ходять поміж учасниками схеми за відсутності товару.
Де є реальний товар, там немає піраміди. Очевидно, на вторинному ринку маємо реальний товар – житло. Коли мова йде про первинний ринок, замість реально збудованих метрів є "інвестиційні" метри, які тільки мають бути збудовані у майбутньому.
Залучені від інвесторів кошти (на будівництво одного об'єкта) в певній частині йдуть на фінансування іншого об'єкта (на його поточне узгодження, на закладку фундаменту), який у свою чергу продається іншим інвесторам…і так по колу, чи то по спіралі.
Основні ризики для пересічного інвестора полягають тут у слабкій юридичній захищеності інвестицій (ризик запланованої афери), та у поганому бізнес-плануванні забудовника, який веде декілька об'єктів одночасно (ризик недостатнього фінансування).
Злам цієї схеми мав би передбачатися в законі про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю. Звичайно, якщо цим законом ставилось за мету врегулювання правил гри на ринку.
А саме: залучення коштів має бути можливим лише за умови повної готовності проекту, а створений фонд мав би фінансувати один і тільки один об'єкт, під жорстким наглядом регулятора.
На сьогодні ж маємо ситуацію, коли утворений ФФБ (за новою редакцією закону) може фінансувати будівництво декількох об'єктів. Також чітко не прописана норма про наявність повного пакету документів на будівництво (чи навіть про пряму заборону на утворення ФФБ за відсутності такого пакету) як необхідної умови залучення коштів інвесторів.
Таким чином, ясно проглядається бажання забудовників керувати фінансовими потоками, які сформовані з коштів вкладників, у ручному режимі.
Автор не стверджує, що за цією схемою обов'язково з'являється кримінал (варто враховувати, що кошти населення – це, фактично, єдине реальне джерело фінансування будівельних проектів для забудовників на поточний момент). Але коректність цієї схеми залишається під питанням.
При цьому відсутність дешевих грошей, які безпосередньо впливають на собівартість, – нагальна проблема для забудовників. Кредитування будівельних проектів в наших умовах (і банки це розуміють) – це фактично бланкове кредитування, тобто кредитування без забезпечення (за виключенням випадків, коли в якості застави фігурують інші реальні активи чи гарантії).
Навіть за умови "близькості" банку та забудовника таке кредитування/інвестування є досить ризикованим. Крім того, у банків нема дешевих ресурсів, кредитують вони дорого і неохоче. (Така ситуація має, як не дивно, і свій позитив, оскільки слабка присутність банків в будівництві вберігає банківську систему від розбалансування, враховуючи високі ризики реалізації девелоперських проектів в наших умовах).
Саме тому інвестиційні контракти (договори про дольову участь, облігації, інше) набули такого поширення. Це дало поштовх ринку, не дивлячись на недосконалість схеми та слабку захищеність таких інвестицій.
Варто згадати, що на зорі цієї схеми інвестиційна вартість метрів була досить низькою, забудовникам хронічно не вистачало коштів, і навіть на Печерську квартири коштували 900-1000 доларів за метр. А далі ми стали свідками цінового галопу.
Про причини цього галопу ведеться багато дискусій, звучать різні версії. Але факт вже відбувся. І тенденцій на зниження не проглядається. Тому нагальним на сьогодні є, мабуть, інше питання.
Як зробити житло доступним для працездатного громадянина? Як забезпечити житлом незахищені верстви населення?
Фундаментом цієї проблеми є, безумовно, питання надзвичайно низького рівня доходів громадян, їх нерівномірного розподілу у соціальному та регіональному розрізах, олігархічна структура економіки, яка внесла розподіл на дуже багатих та дуже бідних.
При цьому недоступність цін стосується не лише житла, але й багатьох товарів та послуг, у тому числі предметів першої необхідності. Тотальна бідність, яка унеможливлює придбання житла у зрозумілій перспективі для більшості громадян – це не просто проблема ринку нерухомості.
Це проблема глобальної державної політики, "вирішення" якої за останні 15 років ми вже маємо змогу належним чином оцінити.
Вихід у розв'язанні житлової проблеми, як найболючішої, дехто бачить у розвитку іпотеки. Та в умовах недостатньої пропозиції іпотека сама по собі є фактором здорожчення житла. Крім того вартість обслуговування іпотеки далеко не всім по кишені, вона робить вразливими сімейні бюджети, і її питома вага на ринку ще не достатньо велика.
Як і у випадку з забудовниками, банки у наших умовах господарюють так, як можуть собі дозволити. Вони не мають дешевих грошей. Держава Україна має низький кредитний рейтинг, вартість запозичень для українських компаній висока.
При цьому навіть незначні економічні коливання можуть призвести до втрати платоспроможності значної кількості позичальників.
Звідси і умови на іпотеку, і відсоткові ставки. Системні ж ризики полягають у тому, що безконтрольний ріст іпотеки в кредитних портфелях може зробити вразливим банківську систему в цілому, у разі непередбачуваних політичних чи економічних змін.
Це може стати передумовою фінансової кризи, а також і обвалу на ринку нерухомості, у зв'язку з не прогнозованими масштабами реалізації заставного майна.
Мінімізіція таких ризиків на сьогодні, коли питома вага іпотеки ще не дуже висока – це питання професіоналізму конкретного банку в управлінні власними ризиками. Це також питання регулятора (Нацбанку), який контролює систему в цілому.
Питання доступності ціни для незахищених верств лежить дещо в іншій площині. Вирішення цієї надзвичайно важливої державної проблеми має передбачати різноманітні механізми компенсації та регулювання: кредитування на пільгових умовах, безоплатне виділення соціального житла за прозорою та контрольованою схемою.
А також встановлення розумної дольової частки міста у будівництві комерційного житла, яке б не провокувало загальний ріст цін на ринку, розробка та презентація нових програм соціального будівництва, які могли б зацікавити зовнішнього інвестора.
Тобто, в умовах ринку держава та місцева влада мають виступати як суб'єкт, який виконує соціально адаптивну та компенсаторну функцію, що і є її прямим обов'язком, головною функцією як влади. Вона також має стимулювати розвиток проектів соціального призначення на прийнятних для зовнішнього інвестора умовах.
Але держава не має регулювати чи визначати ціни, як це часто пропонується. Бо якщо ми кажемо, що влада має визначати ціни, то це означає повернення в економіку, де ціна визначається директивою згори, а ринок керується у ручному режимі. На сьогодні це не є прийнятним.
До речі, ідея залучення у будівництво коштів населення була підтримана владою, у тому числі на законодавчому рівні, і це дало поштовх ринку. Але недосконалість інструментарію та безліч нормативних дірок значною мірою використовується недобросовісними забудовниками. І це є виключною виною влади, яка їх не контролює, яка не займається цілеспрямованим удосконаленням механізмів фінансування.
Крім того, має місце повний провал в інформуванні населення. Не роз'яснено, приміром, що інвестиційний контракт – це не купівля нерухомості, а саме інвестування, тобто ризиковане вкладення грошей з метою отримання житла у майбутньому (фактично, отримання прибутку, оскільки готова квартира має вищу ціну, ніж за договором інвестування).
І саме тому інвестиційна ціна є нижчою від ринкової, а дисконт в цій схемі є платою за ризик.
Безумовно, удосконалення законів і схем залучення коштів мало б захистити пересічного інвестора від зловживань та іноді відвертих афер.
Конче необхідні прозорість та публічність правил гри, відкрита конкуренція – це б відкрило шлях для нових інвестицій, розвитку нових проектів, насичення попиту, здешевлення кредитів.
Наслідком цього буде також стабілізація цін. Але знову ж таки, це має бути виключною ініціативою влади, її основною роботою.
Анатолій Бурий
