Недвижимость: проблемы цены и доступности
Неопровержимым сегодня является факт чрезвычайной диспропорции цен на недвижимость и доходов населения. Но цены не только не падают, но и продолжают расти. Почему?
Эта тенденция наблюдается не только в столице, но и в регионах (это заметно по динамике цен в Донецке, Харькове, Днепропетровске, Одессе. Даже в Луганске цены на жилье выросли в 4 раза за последние 2 года).
Цена на недвижимость является интегральным показателем. Она является объективной рыночной реальностью, которая имеет много составляющих, среди которых может быть и спекулятивная, и даже психологическая составляющая.
Среди многих факторов подорожания столичного жилья автор выделил бы несколько основных.
Фактор 1. Киев как столица и фактически единственный украинский мегаполис требует огромных объемов строительства как жилья, так и коммерческой недвижимости. Эти объемы сегодня не обеспечиваются столичными застройщиками. Спрос (еще с советских времен) стабильно высокий, и он хронически ненасыщен.
Фактор 2. Киев – финансовая столица. В ней сосредоточенна львиная доля как легальных, так и теневых средств. Имеем также значительную диспропорцию финансовых потоков с точки зрения их регионального перераспределения.
Средства разного происхождения, которые концентрируются в столице, чрезвычайно давят на рынок недвижимости – похожая ситуация и в России, где есть Москва, а есть другая Россия. Киевская недвижимость – не только жилье, но и объект инвестиций и спекуляций, средство сохранения и накопления.
Фактор 3. Огромная трудовая миграция. До недавнего времени только Киев мог предложить заработную плату, которая бы позволяла прожить трудоспособному человеку.
Трудовая миграция затронула практически весь спектр специалистов, от маляра до топ-менеджера. Это привело к чрезвычайному росту спроса на недвижимость.
К этому можно прибавить и политическую миграцию, связанную с ротацией элиты власти от выборов до выборов, а также миграцию поколений: любой региональный чиновник или бизнесмен старается приобрести жилье в столице для собственных детей, которые (как правило) учатся в столичных вузах, с перспективой остаться жить и работать в Киеве. В масштабах страны это довольно значительный финансовый и человеческий поток.
Отлаженный спрос, который накопился еще с советских времен, частично трансформировался из жилой очереди в платежеспособный спрос, и реализовался в виде инвестиции, через схемы привлечения средств в строительство.
Этот дало мультипликативный эффект: возрождение строительной отрасли дало толчок для развития сродных областей, появления новых рабочих мест, бушующего роста продаж строительных материалов и услуг, а также увеличения доходов и платежеспособного спроса на саму недвижимость, который значительно усилился по причине возможности кредитования (ипотека).
Перечисленные факторы не только служили причиной мощного роста цен за последние годы, но и продолжают удерживать их на достаточно высоком уровне. В последнее время уже в регионах рост доходов граждан и предприятий послужил причиной значительного роста цен, а в отдельных больших городах – Харьков, Днепропетровск, Донецк – наблюдается эффект "маленького Киева", когда темпы роста превысили ожидания и кое-где превышают даже киевские темпы.
Когда говорим о маленьких объемах строительства как о факторе подорожания жилья, следует упомянуть о монополии власти в установлении правил игры на строительном рынке. Так как эта проблема не ограничивается только тесными отношениями власти с "близкими" застройщиками.
Сегодня фактически отсутствует конкуренция идей, проектов и качества, она свелась к вопросу, кто из застройщиков лучше знает, как функционирует бюрократический механизм и кто может как можно скорее и дешевле согласовать проект. (Конечно, иностранный инвестор в этом вопросе абсолютно неконкурентоспособен).
Автор имел возможность ознакомиться с, по меньшей мере, 200 строительными проектами, разной степени готовности, которые перепродавались в таком виде. Почему? Так как большинство компаний, на которые были оформлены земельные участки, и не ставили цель что-то построить!
Отвод земли на свои структуры, с целью если не построить, то, по крайней мере, согласовать проект для дальнейшей его перепродажи на "вторичном рынке" – это уже отдельный (сформированный) бизнес, в котором "работают" чиновники и депутаты.
Ротации власти и политическая нестабильность приводят к перманентному переделу собственности на этом "рынке", земельные участки и полусогласованные проекты постоянно переходят из рук в руки, или вообще остаются на стадии проекта "до лучших времен".
В таком "полусогласованном" состоянии находится огромное количество объектов (по разным оценкам 1-2 тыс.).
Это – нереализованный строительный потенциал, завязанный в коррупционные схемы.
То есть, при условии прозрачных тендеров и универсальной согласительной процедуры, за последние 2-3 года могло быть построено по меньшей мере 200 жилых домов (по скромным подсчетами).
Повлияло ли бы это на общую ситуацию и цены? Безусловно.
Никем не контролируемая перепродажа таких проектов на вторичном рынке и возможность злоупотребления в привлечении средств населения, привели к появлению так называемых финансовых пирамид.
Что такое пирамида? Это – математически обоснованная схема, которая основывается на постоянном привлечении новых игроков и средств, и, в которой отсутствуют реальные активы. То есть, деньги ходят между участниками схемы при отсутствии товара.
Где есть реальный товар, там нет пирамиды. Очевидно, на вторичном рынке имеем реальный товар – жилье. Когда речь идет о первичном рынке, вместо реально построенных метров имеются "инвестиционные" метры, которые только должны быть построены в будущем.
Привлеченные от инвесторов средства (на строительство одного объекта) в определенной мере идут на финансирование другого объекта (на его текущее согласование, на закладку фундамента), который, в свою очередь, продается другим инвесторам… и так по кругу, то есть по спирали.
Основные риски для обычного инвестора состоят здесь в слабой юридической защищенности инвестиций (риск запланированной аферы), и в плохом бизнесе-планировании застройщика, который ведет несколько объектов одновременно (риск недостаточного финансирования).
Разрушение этой схемы должно было бы предполагаться в законе о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью. Конечно, если этот закон поставил цель урегулирования правил игры на рынке.
А именно: привлечение средств возможно только при условии полной готовности проекта, а созданный фонд должен был бы финансировать один и только один объект, под жестким надзором регулятора.
На сегодняшний же день столижась ситуация, когда образованный ФФБ (по новой редакции закона) может финансировать строительство нескольких объектов. Также четко не прописана норма о наличии полного пакета документов на строительство (или даже о прямом запрете на образование ФФБ при отсутствия такого пакета) как необходимого условия привлечения средств инвесторов.
Таким образом, ясно просматривается желание застройщиков руководить финансовыми потоками, которые сформированы из средств вкладчиков, в ручном режиме.
Автор не утверждает, что по этой схеме обязательно появляется криминал (следует учитывать, что средства населения – это, фактически, единственый реальный источник финансирования строительных проектов для застройщиков на данный момент). Но корректность этой схемы остается под вопросом.
При этом отсутствие дешевых денег, которые оказывают непосредственное влияние на себестоимость – актуальная проблема для застройщиков. Кредитование строительных проектов в наших условиях (и банки это понимают) – это, фактически, бланковое кредитование, то есть, кредитования без обеспечения (за исключением случаев, когда в качестве залога фигурируют другие реальные активы или гарантии).
Даже при условии "близости" банка и застройщика такое кредитование/инвестирование – довольно рискованы. Кроме того, у банков нет дешевых ресурсов, кредитуют они дорого и неохотно. (У такой ситуации, как не удивительно, и свой позитив, поскольку слабое присутствие банков в строительстве бережет банковскую систему от разбалансирования, учитывая высокие риски реализации девелоперских проектов в наших условиях).
Именно поэтому инвестиционные контракты (договоры о долевом участии, облигации, другое) стали такими распростаненными. Это дало толчок рынку, несмотря на несовершенство схемы и слабую защищенность таких инвестиций.
Следует вспомнить, что на заре этой схемы инвестиционная стоимость метров была довольно низкой, застройщикам хронически не хватало средств, и даже на Печерске квартиры стоили 900-1000 долларов за метр. А потом мы стали свидетелями ценового галопа.
О причинах этого галопа ведется много дискуссий, звучат разные версии. Но факт уже состоялся. И тенденций на снижение не просматривается. Поэтому актуальным на сегодняшний день является, наверное, другой вопрос.
Как сделать жилье доступным для трудоспособного гражданина? Как обеспечить жильем незащищенные слои населения?
Фундаментом этой проблемы, безусловно, является вопрос очень низкого уровня доходов граждан, их неравномерного распределения в социальном и региональном разрезах, олигархическая структура экономики, что внесло разделение на очень богатых и очень бедных.
При этом недоступность цен касается не только жилья, но и многих товаров и услуг, в том числе, предметов первой необходимости. Тотальная бедность, которая делает невозможным приобретение жилья в ближайшей перспективе для большинства граждан – это не просто проблема рынка недвижимости.
Это проблема глобальной государственной политики, "решение" которой за последние 15 лет мы уже имеем возможность надлежащим образом оценить.
Выход в решении жилой проблемы, как наиболее острой, кто-то видит в развитии ипотеки. И, в условиях недостаточного предложения, ипотека сама по себе является фактором подорожания жилья. Кроме того, стоимость обслуживания ипотеки далеко не всем по карману, она делает чувствительными семейные бюджеты, и ее удельный вес на рынке еще недостаточно большой.
Как и в случае с застройщиками, банки в наших условиях ведут хозяйство так, как могут себе позволить. У них нет дешевых денег. У государства Украина низкий кредитный рейтинг, стоимость займов для украинских компаний высока.
При этом даже незначительные экономические колебания могут привести к потере платежеспособности значительного количества заемщиков.
Отсюда и условия ипотеки, и процентные ставки. Системные риски состоят в том, что бесконтрольный рост ипотеки в кредитных портфелях может сделать чувствительной банковскую систему в целом, в случае непредусмотренных политических или экономических изменений.
Это может стать предпосылкой финансового кризиса, а также и обвала на рынке недвижимости, в связи с непрогнозируемыми масштабами реализации залогового имущества.
Минимализация таких рисков на сегодняшний день, когда удельный вес ипотеки еще не очень высок – это вопрос профессионализма конкретного банка в управлении собственными рисками. Этот также вопрос регулятора (Нацбанка), который контролирует систему в целом.
Вопрос доступности цен для незащищенных слоев лежит в другой плоскости. Решение этой чрезвычайно важной государственной проблемы должны предусматривать разнообразные механизмы компенсации и регулирования: кредитование на льготных условиях, безвозмездное выделение социального жилья по прозрачной и контролируемой схеме.
А также установление разумной доли города в строительстве коммерческого жилья, которое бы не провоцировало общий рост цен на рынке, разработка и презентация новых программ социального строительства, которые могли бы заинтересовать внешнего инвестора.
То есть, в условиях рынка государство и местная власть должны выступать как субъект, который выполняет социально адаптивную и компенсаторную функцию, которая и есть ее прямой обязанностью, главной функцией как власти. Она также может стимулировать развитие проектов социального назначения на приемлемых для внешнего инвестора условиях.
Но государство не может регулировать или определять цены, как это часто предлагается. Так как, если мы говорим, что власть может определять цены, то это означает возвращение в экономику, где цена определяется директивой свыше, а рынком управляют вручную. Сейчас это неприемлемо.
Кстати, идея привлечения в строительство средств населения была поддержана властью, в том числе на законодательном уровне, и это дало толчок рынку. Но несовершенство инструментария и множество нормативных дырок в большой мере используется недобросовестными застройщиками. И это исключительная вина власти, которая их не контролирует, которая не занимается целенаправленным усовершенствованием механизмов финансирования.
Кроме того, имеет место полный провал в информировании населения. Не ясно, например, что инвестиционный контракт – это не покупка недвижимости, а именно инвестирование, то есть, рискованное вложение денег с целью получения жилья в будущем (фактически, получение прибыли, поскольку готовая квартира имеет более высокую цену, чем по договору инвестирования).
И именно поэтому инвестиционная цена ниже рыночной, а дисконт в этой схеме – это плата за риск.
Безусловно, усовершенствование законов и схем привлечения средства должно было бы защитить обычного инвестора от злоупотреблений и иногда откровенных афер.
Позарез необходимы прозрачность и публичность правил игры, открытая конкуренция – это бы открыло путь для новых инвестиций, развития новых проектов, насыщения спроса, удешевления кредитов.
Последствием этого будет также стабилизация цен. Но опять-таки, это должно быть исключительной инициативой власти, ее основной работой.
Анатолий Бурый
