Рынок недвижимости глазами спекулянта, или теория заговора
Анализ цен и тенденций на рынке недвижимости - очень энергозатратная и неблагодарная работа. Подтверждением тому является галопирующий и непредсказуемый рост цен.
Причина сложности заключается в том, что цена недвижимости - это не просто цена определенного товара (определенных метров жилья).
По сути, она является интегральным показателем, т.е. результирующей целого комплекса составляющих: состояния дел в экономике, демографической ситуации, социального и имущественного расслоения в обществе, миграционной политики, и т.п.
Даже простое перечисление ценообразующих факторов и удельный вес каждого из них - вопрос дискуссионный. И этот список зависит от конкретного аналитика, оценщика. Сегодня исчерпывающего перечня таких факторов, вероятно, не существует.
Интересно, что анализ тенденций на рынке недвижимости, который встречается в украинской периодике, часто содержит эмоциональную составляющую. Это бросается в глаза.
Причина, очевидно, в том, что квартирный вопрос для украинцев очень мучителен, и вообще не решен, а цена на жилье является сильным раздражителем для большинства населения, включая и самих аналитиков.
Очевидно, именно эмоциональная составляющая и является первопричиной поиска виноватых в сложившейся ситуации. Она же является основным источником распространения на рынке недвижимости теории заговора, которая во всякое время просматривается в большинстве статей на эту тему.
В качестве главной причины всех бед чаще всего приводятся спекулянты. К этой категории относят перекупщиков, брокеров, агентства недвижимости и строительные компании.
Наиболее распространенный тезис – заговор на рынке недвижимости, устроенный спекулянтами.
Итак, что такое спекуляция?
В советские времена спекулянтами (перекупщиками) называли тех, кому удавалось купить дешевле, а продать дороже все, что относилось к категории дефицита. Спекулянты получали при этом так называемые нетрудовые доходы.
Уже сейчас можно сказать, что спекулянты своими действиями фактически формировали рынок товаров повседневного употребления (легендарные джинсы, модная одежда, бытовая техника).
Т.е. спекулянты были непосредственными участниками зарождения той самой рыночной экономики, где цена товара определяется соотношением спроса и предложения.
В общем, таким образом начинает свое развитие большинство перспективных и недоразвитых рынков – со спекуляции. Наибольшие прибыли получает тот, кто раньше других выходит на рынок.
Со временем доходность спекуляций уменьшается, поскольку рынок насыщается и товаром, и продавцами, да и сам товар морально устаревает, уступая местом новому.
Спекуляция - это необходимый элемент существования рынка, особенно на начальных этапах его развития, инструмент его выравнивания и насыщения.
Наиболее цивилизованную и системную форму спекуляция приобрела на товарных, фондовых и валютных рынках (биржах), где появились и развиваются сложные инструменты спекуляции (опционы, деривативы, фьючерсы), на самые разнообразные товары, на ценные бумаги (акции) и на самые деньги как товар (валютные спекуляции).
Основа успеха спекулянта - это удачный прогноз на цену, которая появится в будущем. Именно поэтому значительное внимание во всем мире отводится прогнозному моделированию, в том числе с привлечением наиболее современных математических методов (стохастичной теории и теории случайных эволюций, нечетких (fuzzy) множеств и прочее).
Итак, спекулятивная составляющая рынка жилья есть и его неотъемлемой частью, особенно в украинских условиях.
Доходность спекулянта, который работает на нем, определяется как состоянием рынка в текущий момент (а украинский рынок недоразвитый), так и умением самого спекулянта оценить объект и удачно спрогнозировать его будущую цену.
Итак, кто такой спекулянт на рынке недвижимости и есть ли среди спекулянтов заговор?
Во-первых, к этой категории относят инвестора, который вкладывает средства из расчета на увеличение цены в будущем. Т.е. это игрок, который вкладывает и зарабатывает деньги, рискуя.
Источник риска в том, что никто не может сказать с уверенностью, сколько будет стоить квадратный метр в будущем. Может быть лишь прогноз цены.
Задача такого спекулянта – купить, по возможности, дешевле, и продать, по возможности, дороже и в кратчайшие сроки. Это – чистый финансовый спекулянт. Если он работает на первичном рынке, то его риски усиливаются из-за возможности того, что объект так и не будет достроен, плохим качеством строительства, несвоевременным введением в эксплуатацию и т.п.
Автору ничего неизвестно о заговоре таких спекулянтов. Есть довольно большое количество инвесторов на рынке недвижимости, среди них много непрофессиональных (т.е. таких, для кого это не является основным бизнесом). Они различаются по достатку, бизнес-задачам, сегментам рынка, в которых работают, финансовыми планами...
Кроме того, сегодня число людей, которые вкладывают деньги в недвижимость на всякий случай, для сохранности денег и с целью заработать, значительно выросло. Эту категорию продавцов можно назвать случайными финансовыми спекулянтами.
Заговор подобных дельцов тоже вообразить довольно сложно, учитывая их распорошенность и большую численность.
Важно указать, что чистый финансовый спекулянт - это человек, который имеет собственные деловые расчеты: сроки окупаемости, стоимость времени и денег, выбранный сегмент рынка, т.е. моменты, которые согласовывают лишь с бизнес-партнерами, если они есть, или же не согласовывают ни с кем вообще, если таких партнеров нет.
Т.е. такой спекулянт может находиться в заговоре лишь в той мере, в которой это не противоречит его бизнес-задачам. И с людьми его круга, который, как правило, довольно ограничен для формирования глобального заговора.
К категории спекулянтов также относят брокеров (посредников) и агентства недвижимости. Следует сказать, что чрезвычайно большое количество таких субъектов рынка делает невозможным не только заговор между ними, но и простое знакомство (как и в случае с финансовыми спекулянтами).
Кроме того, посредническая деятельность не предусматривает спекуляции: как правило, брокер или агентство не имеют собственной недвижимости на продажу, и не занимаются инвестициями.
Они работают лишь с владельцами недвижимости (спекулянтами и просто гражданами), работают на том предложении, которое есть на рынке, и конкурируют между собой. Именно комиссионные, а не спекулятивная маржа - источник прибыли посредника.
Существует целый ряд мифов о посредниках. Среди них наиболее распространены следующие:
1) посредники формируют цены на рынке;
2) посредники больше всех заинтересованы в ценовом галопе.
Конечно же, брокер не формирует цену – он может лишь рекомендовать цену владельцу, на основе собственного опыта или анализа, чтобы эффективно (или как можно скорее, дороже, на каких-то особых условиях) продать.
Именно владелец, и только он, принимает решение относительно цены. Сопоставимость этой цены с возможностями и потребностью рынка как раз и формирует рыночную цену.
Не заинтересованный также брокер и в ценовом галопе, поскольку сверхбыстрый рост цен вызывает панические настроения у продавцов и покупателей, состояние неуверенности, постоянного изменения позиций, ломает договоренные соглашения, особенно если это цепочка (т.е. квартира продается с целью приобрести что-то взамен).
Все это создает отрицательный фон для работы. И это понятно, ведь комиссионные брокера/агентства появляются уже на последнем этапе, т.е. факт продажи должен обязательно состояться. Постоянные ценовые колебания, особенно их скорый рост, никоим образом не способствуют этому.
К категории спекулянтов также относят строительные компании, они же являются и основными фигурантами заговора на рынке.
Некоторые признаки заговора можно искать на первичном рынке, где сильные позиции в последнее время имели "Киевгорстрой" и "Жил-Инвест". Особое положение Киевгорстроя утверждал специальный закон (об эксперименте в жилищном строительстве на базе холдинга) и близость к городской власти.
Т.е. во времена прошлой власти, а возможно еще и сейчас, эта компания имела определенные преференции, которые суживали поле для конкуренции, особенно относительно земельных участков.
Могут ли находиться в заговоре небольшие строительные компании? Каждая из которых - независимый хозяйствующий субъект с собственными планами, финансовыми, человеческими, техническими и лоббистскими возможностями.
Задача любой компании - зарабатывать деньги и развивать собственный бизнес. Но только крупнейшие из них могут позволить себе ставить предельные цены на жилье, которое строят, и смотреть, что из этого выйдет - при условии, что есть запас финансовой прочности, т.е. дешевые и длинные деньги.
Таких компаний немного. Все другие ориентируются именно на сформированные рыночные цены, т.е. они зависимы от ситуации на рынке и его колебаний.
Потому что надо продавать, чтобы иметь оборотные средства, содержать компанию, платить зарплаты, и т.п. Т.е., среднестатистическая строительная компания ведет хозяйство в рыночных условиях так, как может себе позволить.
Фактически, такие формы привлечения средств, как инвестиционный контракт (выпуск облигаций, договоры о долевом участии) являются вынужденными для застройщика. Идеальная ситуация была бы такой: выстроить за собственные средства под ключ, и продать готовый объект по рыночной цене (желательно в одни руки).
При отсутствии же собственных средств, неплохо было бы иметь единый источник финансирования (дешевый кредит, или инвестицию на приемлемых условиях).
Причиной распространения таких рискованных для вкладчиков форм финансирования строительства (ведь обычные инвесторы рискуют вместе с застройщиком фактически как партнеры) является отсутствие дешевых и длинных денег на рынке.
В связи с этим, наиболее вероятным вариантом заговора застройщиков можно назвать слияние и укрупнение небольших компаний с целью объединения активов для расширения бизнеса и уменьшения зависимости от внешнего финансирования.
Кроме того (что не совсем очевидно) застройщик как хозяйствующий субъект, в стратегической перспективе заинтересован в снижении цены - для увеличения объемов продажи и собственных оборотных средств, с целью развития новых проектов.
Но такая перспектива сдерживается общей ситуацией на рынке: нет прозрачности в решении земельных и строительных вопросов, нет новых проектов, нет полноценной конкуренции среди застройщиков.
С другой стороны, безумный спрос сегодня дает возможность застройщикам играть на повышение, максимизируя собственные прибыли. Но и это не криминал. Ведь цель любого хозяйствующего субъекта - максимальная прибыль, который позволяет иметь рынок.
Итак, спекулянты - это те, кто вкладывает деньги в недвижимость с целью заработать на повышении цен. А также строители, которые стараются получить максимальную выгоду из рыночной ситуации, которая сложилась. Ни там, ни там нет ни одного криминала. Так работает любой рынок.
Но в современных украинских условиях существует спекуляция совсем другого порядка. У нее иная природа, и базируется она на получении прибыли не от финансовых операций, а от монополии на установление правил игры, т.е. от статуса. И здесь речь идет о сверхприбылях.
Если и существует монополия (или заговор) на рынке недвижимости, то она, с точки зрения автора, является монополией (или заговором) на установление правил игры. И носителем этой монополии является чиновник или власть.
Крепкая спайка бизнесовых и властных структур, коррупция на всех уровнях, непрозрачность в решении земельных и строительных вопросов, сделали этот способ обогащения несравнимым с (финансовой) спекуляцией, а рынок недвижимости лишился условий для нормального развития.
Такие необходимые вещи как строительство социального жилья, реконструкция устаревшего фонда, урегулирование вопросов земли и ее статуса (в том числе прозрачный отвод участков, быстрое изменение, по необходимости, целевого назначения) должны быть исключительной инициативой власти.
И это должно выглядеть, как понятный инвестиционный проект, с ясной перспективой привлечения средств инвестора.
Ведь именно власть определяет отношения с бизнесом. Она регламентирует правила застройки и нормативную базу, отвод и статус земли, получение разрешительной документации. Именно власть формирует инвестиционный климат, т.е. правила, по которым деньги инвестора должны быть защищены.
Так, власть будто бы не определяет цены на недвижимость, но ее действия, ее правила для своих, ее злоупотребления в ключевых вопросах развращают рынок недвижимости изнутри, оставляя спрос ненасыщенным, а жилищный фонд устаревшим.
Тот самый мифический инвестиционный климат, а на самом деле это понятные правила, которые в украинских условиях практически отсутствуют, делает отечественный рынок одиозно спекулятивным. В нем фактически не происходит насыщение, выравнивание, замена устаревшего товара.
Итак, проблема доступности и огромного спроса на недвижимость лежит в совсем другой плоскости, чем в том, что кто-то купил дешевле, а продал дороже. Даже если таких спекулянтов много.
Так как спекуляция - это естественная реакция рынка на вакуум, на недостаток, на неравномерность. В конце-концов, спекуляции на украинском рынке недвижимости - это реакция на монополию чиновника. Монополию на установление правил игры. Главное из которых на сегодня - коррупция.
