ЖКХ: Проклятие "недокапитализма". Часть вторая
Кроме ЖЭКов, не теряет возможности заработать на коммунальной собственности и местная власть. Представим себе дом, коммуникации которого полностью пришли в упадок, да и сам он исчерпал свой ресурс, и его не спасет даже капитальный ремонт.
Но находится эта почти руина (другого слова уже и не подберешь), в центре города, где сотка земли стоит не одну сотню тысяч долларов. Земля - государственная, но большинство квартир в доме - приватизированные.
Чтобы привести такое здание в порядок, нет средств ни у жителей, ни у местной власти.
Поэтому находится "инвестор", которому местная власть дает разрешение на реконструкцию старого дома, или на строительство чего-то нового на участке, где он стоит. Конечно, при условии, что он побеспокоится об обеспечении новым жильем жильцов старого дома.
Этот "инвестор" старается как можно дешевле для себя "уладить вопрос". Если квартира малонаселенная - ее просто покупают (часто - не без шантажа и запугиваний) у владельца. Если же жителей много - они начинают "качать права", ссылаясь на Жилищный кодекс 1983 года и требуют предоставить им жилье площадью не менее, чем по 13,65 м. кв. на каждого, не желая прислушаться к аргументам инвестора о том, что это несправедливо и для него не рентабельно.
Но в любом случае дело является весьма прибыльным для "инвестора", так как, отремонтировав старое здание или построив новое в престижном районе города, он сможет продать его за значительно большую сумму, чем заплатил за выселение бывших жителей.
Все помнят, сколько было споров относительно "прожектов" - предоставлять жителям домов, которые износятся - то ли квартиры аналогичной площади, то ли в 1,5 раза большей. Но никто так и не отважился публично признать, что вопрос на самом деле - в земле, в ее настоящий рыночной стоимости, а не в расположенных на ней полуруинах, населенных полувладельцами.
Так как обычно "инвестор" получает землю якобы "бесплатно", а совсем не на честном аукционе, который расставил бы все на свои места, указав настоящую цену, в том числе и квартир в дряхлом доме.
Владельцам квартир в нем пришлось бы согласиться с тем, что их руины стоят приблизительно столько же, сколько земля под ними, и именно на эту сумму они могут рассчитывать, получая компенсации за свое жилье, которое идет под снос. И в большинстве случаев эти суммы, конечно, будут значительно больше чем те, которые сейчас тратит "инвестор" "на расселение".
Даже если земля под "руинами" стоит действительно немного - всегда можно пропорционально распределить эти средства между владельцами квартир и предложить им на выбор - кредит на сумму, которой не хватает на приобретение другого жилья, или социальное жилье без права его приватизации - если речь идет о совсем уже бедных людях из многонаселенных квартир.
Почему нужны ОСМД
Силой, которая способна укротить как государственные, так и частные ЖЭКи, а также "инвесторов"-захватчиков могут стать так называемые объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Это объединение жителей дома, которое имеет статус юридического лица и осуществляет управление, содержание и использование неделимого и общего имущества.
Именно ОСМД может заключить договор с ЖЭКом на полное обслуживание дома и пристально следить за соблюдением условий этой сделки. Или же ОСМД может самостоятельно заключить договоры с отдельными предприятиями или даже частными лицами на снабжение электроэнергией, теплом, водой, содержание дома и придомовой территории и обеспечение другими услугами, необходимыми для нормального функционирования именно их дома.
Однако ЖЭКи не спешат отпускать дома из под своей "опеки". Ведь никто не хочет выпустить из рук бешенные прибыли "из воздуха".
Надо сказать, что и государство неплохо помогает ЖЭКам в препятствовании созданию жителями ОСМД.
Сегодня для того, чтобы создать ОСМД, надо провести общие сборы владельцев квартир, где "за" должно проголосовать более половины владельцев квартир.
Воспрепятствовать созданию ОСМД очень просто. Для этого достаточно "сделать" совладельцами одной квартиры столько лиц, сколько надо для эффективного блокирования решения по созданию объединения.
Решить проблему могло бы внесение простого и логичного изменения в соответствующую статью Закона Украины "Об ОСМД" – чтоб такое объединение могли создать владельцы более чем 50% площади дома, а не 50%+1 владелец, как указано в законе сейчас.
Пан, или пропал
Главная проблема заключается в том, что наши люди или уже отвыкнули, или еще не научились быть владельцами.
Они никак не могут дойти до мысли о том, что многоквартирный дом с придомовой территорией является целостным имущественным комплексом, с проводами, трубами и другими коммуникациями, а не совокупностью "хат-с-краю" - отдельных помещений, которые "висят" в правовом вакууме.
И что дом со всеми коммуникациями – их совместная собственность, о которой они сами должны заботиться, а не жаловаться на "плохой ЖЭК".
Наш народ, я уверена, можно лишь поставить перед фактом: "Дорогие друзья! Вот вам вся документация ("паспорт") вашего дома и придомовой территории - и делайте теперь с этим, что хотите! Это - ваша частная собственность! Или договаривайтесь между собой, или сидите без газа, света и воды".
Конечно, адекватным владельцам, которые способны договориться совместно содержать свои помещения, надо в пределах государственной программы предоставлять всестороннюю помощь - делать техническую экспертизу состояния коммуникаций, оценку стоимости поддержания их в рабочем состоянии, предоставлять кредиты на ремонт и т.п.
Другими словами, обязанность государства - защищать право собственности и оказывать содействие в его реализации. Что же мы наблюдаем на практике вместо этого?
Чиновники "милостиво" признают наличие проблемы в том, что, например, у земли и у здания, расположенного на этой земле, обычно разные владельцы. Суды переполнены исками владельцев такой земли и встречными исками владельцев таких зданий. Но эти иски невозможно решить в принципе, не нарушая конституционного права на собственность по крайней мере одной из сторон.
Украинские БТИ и суды без всяких проблем учитывают и распределяют на доли (доли совладельцев) частные домики на 1-2-3 квартиры с соответствующими земельными участками, но почему-то упрямо не желают делать то же самое с большими многоквартирными домами, хотя с правовой точки зрения ни одного концептуального различия между 2-3 квартирным и 200-квартирным домом нет.
Но... пусть только попробуют жители многоквартирного дома на Крещатике не то что приватизировать, а хотя бы узнать, точные границы их придомовой территории! Или какую именно долю во всем домовладении составляет конкретная квартира?
Ведь лучше всего руководить и поддерживать свою собственность смогут именно владельцы, если предоставить им легальные механизмы для такой деятельности. Без решения этих вопросов реформа ЖКХ обречена остаться на стадии обсуждений о том, решетом какой конструкции удобнее носить воду.
Я считаю, каждый, кто против этого будет возражать - или невежда, или прямо или опосредованно "кормится" из неурегулированности вопросов собственности. Вот так - не больше, и не меньше.
Что УЖЕ СЕЙЧАС делать людям, которые хотят быть эффективными собственниками уже сегодня, и не хотят переплачивать за коммунальные услуги?
Первое. Поинтересоваться, за что именно ЖЭК требует плату. Т.е. заключен ли договор по предоставлению коммунальных услуг между жителями дома и ЖЭКом, и что именно в нем написано.
Второе. Подать ЖЭКу заявление с просьбой предоставить надлежащим образом составленный счет согласно ст. 20 Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах". В законе сказанино, что ЖЭК обязан предоставлять информацию о перечне жилищно-коммунальных услуг, их стоимости и структуре цен. Если же ЖЭК откажется это сделать, можно с чистой совестью официально отказаться платить за квартиру, поскольку ЖЭК не доказал, что предоставил вам какие-либо услуги.
Третье. Дождаться, пока ЖЭК подаст в суд. Потом подать встречный иск, требуя надлежащей "расшифровки" счета, который прислал ЖЭК. Следует написать возражение на иск ЖЭКа, ссылаясь на то, что никаких услуг ЖЭК вам вообще не предоставлял, а если предоставлял - пусть это докажет.
Четвертое. Следующим этапом "автономизации" многоквартирных домов должно быть определения права собственности на разнообразные коммуникации – трубы канализации, воды, електро– и газопроводы. Совладельцы каждого многоквартирного дома должны знать, где заканчиваются "их" трубы и провода, и где начинаются коммунальные, для того чтобы знать, кто должен платить за ремонты и замены в случае физического износа. Безусловно, перспектива самостоятельно или за свой счет ликвидировать последствия аварий будет побуждать владельцев своевременно ремонтировать коммуникации и страховаться на случай аварий. Так как эффективным владельцем может быть только тот владелец, который берет на себя ответственность и риски.
