Недвижимость: подорожание - неизменно?

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева за неделю, с 4 по 11 сентября, вырос на 4,4%, или на $71 за 1 кв.м., и составил $1687 за 1 кв. м. Такие данные сделала достоянием общественности информационно-аналитическая компания "Канзас" (Киев)

Действительно, с началом сезона деловой активности в столице остро ощутимым стал дефицит предложения в сегменте наиболее дешевых квартир.

Это быстро сказалось на общих показателях стоимости квадратного метра жилья на киевском вторичном рынке.

В печати даже можно было встретить сообщение о том, что в течении июня-августа недвижимость выросла в цене приблизительно на 10%. Такая информация имела под собой определенные основания, однако все-таки масштабы потрясений были явно преувеличенны.

По словам директора киевского агентства недвижимости C.I.T Эдуарда Бразаса, сегодня в столице на продажу выставлено порядка 10-12 тыс. квартир, но если раньше недорогое жилье (однокомнатные квартиры стоимостью порядка $45-60 тыс., двухкомнатные стоимостью порядка $60-80 тыс. и трехкомнатные стоимостью порядка $80-100 тыс.) составляло среди этого предложения около15-20%, то сегодня этот класс квартир уже проблематичнее найти на рынке.

Директор столичного агентства недвижимости Park Lane Андрей Игнатенко объясняет это явление тем, что на протяжении сезона отпусков такая недвижимость крайне активно скупалась, во-первых, родителями будущих студентов, которые успешно сдали вступительные экзамены и были зачислены в столичные вузы, во-вторых, крестьянами Киевской области, которые на протяжении лета успешно продали свои земельные паи (за $50-150 тыс.) и, в-третьих, людьми, которые заработали на прошедших парламентских выборах и теми, кто подождал с куплей недвижимости до лета.

"За три летних месяца жилье не подорожало на столько, сколько сегодня фиксируют средства массовой информации (по оценкам некоторых СМИ - 9-11 % за лето). Оно, как и в течение всего года, прибавляло в цене в разных сегментах от 1 до 2 % в месяц и всего за июнь-август прибавило в своей стоимости 4-5,5%", - говорит Андрей Игнатенко.

По словам эксперта, истерия с галопирующим возрастанием спроса, активности на рынке и цен на "вторичке", что с выходом из отпусков пресс-атташе столичных застройщиков и риелтеров начинает нарастать в столице, не имеет под собой реальных оснований.

Тем не менее, уже в начале сентября, много продавцов наиболее ходовой столичной недвижимости, в том числе и наиболее дешевой, повысили цены на $5-10 тыс.

"Цена предложения всегда была лишь ценой, которою хочет получить за свою квартиру продавец, но отнюдь не свидетельствовала, что такую цену согласен платить покупатель, - говорит Андрей Игнатенко. - Действительно, стоимость малогабаритного наиболее ходового дешевого жилья столицы по причине маленького предложения повысилась, но это не значит, что по такой цене эту недвижимость клиенты будут согласны покупать и в будущем".

С таким мнением согласен и Эдуард Бразас, который подтверждает, что, хотя цена предложений в базах агентств столичной недвижимости на наиболее дешевые квартиры сегодня уже намного выше, чем, например, в середине июля, реальных соглашений по новым ценам еще зафиксировано не было.

Кроме того, на PR-акции многих СМИ и пресс-служб застройщиков практически никак не прореагировало дорогое жилье, в особенности жилье в центре, которое на протяжении лета прибавило в своей стоимости не больше 2-3% и сегодня продолжает в довольно большом количестве продаваться по тем же ценам.

По словам экспертов, опрошенных "УП", статистику, которую в последнее время активно выдают СМИ о подорожании столичной недвижимости, пока можна наблюдать только в ценах предложения (не реальных ценах продажи).

Так, по словам Андрея Игнатенко, например, сегмент наиболее востребованного на сегодняшний день жилья в только что построенных домах (так называемая "вторичная первичка") за лето прибавлял, в зависимости от района, от 0 до 2% в месяц. За все лето такое жилье подорожало максимум на 5%, а во многих уже сданных домах по причине не очень активного спроса вообще не прибавило в своей стоимости ни доллара.

"Еще более вяло обстоят дела с ростом стоимости наиболее дорогого жилья в самом центре столицы – любители такого жилья летом, как правило, отдыхают и хотя в этом сегменте в июне-августе наблюдалась активность за счет тех, кто продавал свое менее ликвидное жилье на окраинах, брал кредит и покупал красивое жилье в центре под сдачу в аренду, в цене этот сегмент за лето практически не прибавил".

Что касается общих прогнозов по рынку, то, по словам эксперта, цены на наиболее дешевое малогабаритное жилье, ввиду отсутствия резкого улучшения экономической ситуации в стране, уже в октябре возвратятся в на место с незначительным подорожанием.

В то же время, ситуация с ценами на крайне необходимое сегодня новое жилье в уже сданных домах, которое крайне незначительно подорожало за лето, будет во многом зависеть от политики строительных компаний.
Такое жилье к Новому году подорожает пропорционально тому, насколько поднимут на него цены столичные застройщики.
Основываясь на информации прошлых лет, вполне логично прогнозировать повышение стоимости вторичного киевского жилья на 10-20% к Новому году. Специалисты делают такую оценку на основе крайне небольшого повышения стоимости "квадрата" в течение всего года на фоне постоянной инфляции.

Тем не менее, все еще возможен и другой сценарий - когда уже в октябре индексы стоимости популярного жилья в столице возвратятся на свои августовские показатели, а в период традиционно наибольшей активности покупателей (ноябрь-декабрь) жилье прибавит в своей стоимости всего порядка 5% за два месяца.