Чи вірити цінам на нерухомість?
Приводом для міні-розслідування "УП" стала інформація агенції "Українські новини" про рекордне падіння цін на столичну нерухомість протягом останнього тижня березня. Так, за інформацією агентства, з 24 по 31 березня середня ціна на однокімнатні квартири у Києві знизилася на 11,9%, на двокімнатні – 9,1%
Рівняння з невідомими
Таке зниження цін на квартири з невеликою площею, які традиційно користуються величезним попитом, можна було б назвати сенсацією.
Протягом минулих п'яти років нерухомість стабільно росла в ціні, інколи темпами в 30 і більше відсотків на рік. І тут раптом – таке падіння! Навіть минулі президентські вибори з революцією не завдали такого дошкульного удару ріелтерам…
Проте насправді такі дані лише демонструють факт, що на сьогодні немає загальновизнаної методики вимірювання цін у такій, мабуть, найважливішій галузі економіки, як ринок нерухомості.
Відповідно, це вносить певний хаос у прогнози аналітиків, і дезорієнтує споживача.
Більшість опитаних "УП" експертів пояснюють це в першу чергу недостатньо об'єктивними даними.
Приміром, цією сенсацією був здивований керівник інвестиційного відділу проектно-консалтингової компанії "Новобудова" Дмитро Колісник: "Я вперше чую, щоб ціни знижувались, і тим більше на однокімнатні квартири. Організації, з якими ми співпрацюємо, ціни не знижували. Думаю, що у цих цифрах є якась помилка, а можливо, це спеціально пускають таку дезинформацію, щоб трохи дестабілізувати первинний ринок. Тенденція на ринку – підвищення цін, хоча воно і достатньо незначне, на рівні 10% річних".
Спеціаліст консалтингової компанії "Соломон-групп "Олена Шаповалова каже, що ціни зупинились, але зниження вона не помітила. Експерт агенції "Український дім" Руслан Безуглий припускає, що на цінах на первинному ринку незначно міг позначитися скандал з "Еліта-Центром". "Але я маю сумнів у 10% зниженні цін, тим більше на популярні однокімнатні квартири", додав він.
Керівник агенції нерухомості "Олімп" Андрій Гусельников, чия компанія займається власним обрахунком цінових тенденцій на ринку, не вважає, що ціни на первинному ринку так значно знизилися.
"Є прогнозовані, прораховані моменти, які і відбуваються. Питання з виборами так чи інакше стосується нерухомості, те, що відбулося з "Еліта-Центром" – також. Але на сьогоднішній день я однозначно бачу, що такого (більш, ніж 10% - "УП") незапланованого провалу немає", как же він і прогнозує, що ціни будуть "впевнено, помалу" зростати.
В цілому, такі фактори, як вибори та афера з компанією "Еліта-Центр" більшість опитаних спеціалістів розцінюють такими, що не є визначальними для ціноутворення.
Проблема підрахунку
В Міжнародному іпотечному банку також не помітили тенденції до зниження цін. Маркетинг-менеджер банку Євген Трішин каже, що не бачить на сьогоднішній день приводів для падіння цін, і акцентує увагу на методиці, за якою робилось видане дослідження.
За словами Трішина, наразі в Україні, як і у пострадянських країнах взагалі, відсутній певний стандарт методики обрахування середніх цін на нерухомість навіть у рамках одного міста.
В агенції "Українські новини" пояснили, що отримують статистичні матеріали з одного з київських Інтернет-порталів нерухомості. За словами кореспонденту з нерухомості та будівництва "Українських новин" Анни Дьяконової, середня ціна обраховується шляхом усереднення всіх розміщених на порталі пропозицій.
З цього випливає, що, наприклад, якщо у базі порталу поменшало пропозицій дорогого, елітного житла, то ціна на квартири впаде. "Зрозуміло, що це дає відображення ринку, але й надто серйозно ставитись до цього не варто", - говорить Дьяконова.
На сьогоднішній день більшість інтернет-ресурсів, що надають статистику цін на нерухомість, вираховують її саме методом визначення середнього арифметичного.
До того ж, в основу таких таблиць покладено диференціювання за географічною ознакою – дані групуються за більшою чи меншою кількістю районів (як за офіційним поділом міста, так і за "народним").
Як результат, можемо отримувати випадки, коли одна наддорога, або задешева пропозиція змінює середню ціну квадратного метра у всьому районі. Недолік такої системи обрахунку частково компенсується великим обсягом бази, на чиїй основі він проводиться, але мінуси самого підходу це не виправляє.
З наведеної вище інформації можна зробити декілька висновків:
1. Наразі у відкритому доступі немає достатньо об'єктивної та коректної методики зміну середніх цін на нерухомість. Споживачі позбавлені інформації, яка б давала їм можливість робити оптимальний вибір.
2. Для того, щоб забезпечити неупереджений моніторинг цінових тенденцій на ринку нерухомості, варто було б передати ці функції окремій установі, яка не буде залежати від гравців рику.
3. Середню вартість такій установі доцільно вираховувати не для квартири, а для квадратного метру – це дозволить прибрати з підрахунку питання різної величини обчислюваних квартир.
Зважаючи на те, що сьогодні пропозиції квартир досить чітко диференційовано за ціною, визначення лімітів вартості квадратного метра для 3-4 цінових груп (умовно кажучи: "Дешеве", "Середнє", "Середнє+", "Дороге", "Елітне") не буде проблемою.
4. Більшість операторів ринку нерухомості, як і раніше, схильні "розігрівати" ринок прогнозами щодо росту вартості нерухомості.
Проте деякі експерти припускають, що є і частина, яка грає на зниження – наприклад, повідомлення про падіння цін може привернути увагу потенційних споживачів, котрі у даний момент вагаються, чи варто купувати квартиру, чи ні.
