Як громадам заробляти на землі?
Щороку громади недоотримують значні суми надходжень до місцевих бюджетів через відсутність повної інформації про господарників на її землі.
Тобто, землею люди користуються, але кошти від цього у свій бюджет громада отримує не в повній мірі. Через це просідають її доходи та якість життя.
Як цю проблему вирішили одні громади і що можна зробити іншим?
Передісторія: чому ж зараз усе саме так?
У 2014 році в Україні був запущений процес децентралізації.
А у 2020 році у рамках процесу було прийняте рішення про передачу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність територіальних громад. Це б суттєво розширило повноваження останніх щодо управління землями і дало б можливість наповнювати місцеві бюджети за рахунок цієї землі – здача її в оренду, продаж, пошук під неї інвесторів тощо.
До речі, таким чином доходи від землі цілком реально могли б стати найбільшою статтею доходів громади.
Ідея чудова, але тільки за умови ефективного та раціонального управління нею зі сторони громад.
Крім того, з 1 липня 2021 року відбудеться відкриття ринку землі. А це означає ще більшу відповідальність для місцевого самоврядування.
У чому проблема?
Для того, щоб чимось управляти і з того заробляти, спершу варто знати, що ж саме, скільки та яке ти маєш. І тут якраз і проявляються два аспекти:
- Багато новостворених об’єднаних громад при передачі державних земель у свою власність не отримали від попередніх рад договори оренди земельних ділянок, інформацію про вільні комунальні землі і не знають стан свого земельного банку. Часто через те, що їх просто не існувало чи частина з них була втрачена.
Це, наприклад, не дає громадам можливості скласти комплексний план просторового розвитку своїх територій, визначити, які землі можна здавати в оренду чи продавати, а які – резервувати для інфраструктурних проєктів, тощо.
- Відповідно, "наводити лад" і розбиратися у новоотриманій землі громадам доведеться самим. Для цього їм потрібно провести аудит та інвентаризацію, тобто дослідити і скласти детальний опис своєї землі.
А це вимагає:
а) часу
б) зусиль
в) коштів.
Ось тут і виникають "заминки", через які громади втрачають реальні можливості та ряд переваг від децентралізації.
Читайте також: Як жителям об'єднаних територіальних громад отримати більше користі від децентралізації?
Що ж робити громадам?
Перше, що має зробити орган місцевого самоврядування – провести аудит землі, завдяки чому отримати всю інформацію про свій земельний банк. Це дозволить виявити такі проблемні моменти:
- Землі, що потребують інвентаризації
- Випадки самовільного захоплення земель
Часто деякі ділянки землі обробляються фермерами чи великими агрохолдингами без будь-яких укладених договорів оренди, оскільки власники не мають інформації про такі земельні ділянки та відповідні факти. А ще бувають випадки, коли офіційно орендується одна площа, а по факту орендар заорює за її межі, не сплачуючи більшу орендну плату. - Тіньову оренду земельних ділянок
Це свідчить про те, що агровиробники домовляються з власниками паїв про ведення обробітку і сплачують орендну плату напряму без підписання договору. З одного боку – це приватні землі, і територіальна громада до них не має відношення, але з іншого – не сплачується податок на доходи фізичних осіб, 60% якого йдуть в місцевий бюджет. - Невикористання комунальних земель
Це призводить до втрат плати за землю, і органу місцевого самоврядування не завадило б передати їх на приватизацію, виставити на аукціон право оренди чи вигідно прилаштувати ще якимось чином. - Землі несільськогосподарського призначення, що перебувають в обробітку
Наприклад, люди можуть розорювати ділянки, надані їм для сінокосіння чи випасання худоби. За це їм загрожує накладення штрафних санкцій. Або ж громада може змінити цільове призначення цієї земельної ділянки, чим збільшить надходження у свій бюджет.
Кожен гектар землі, що відповідає одному з вищезгаданих критеріїв, – це ризик недоотримання громадою коштів у свій бюджет.
Відсутність на публічній кадастровій карті даних про ділянку або її власника може свідчити про відсутність цієї ж інформації у Держгеокадастрі та ДФС.
Можливі випадки виявлення серед зазначених земельних ділянок невитребуваних паїв та/або відумерлої спадщини.
В такому разі, місцевий бюджет втрачає всю суму плати за землю за користування такими земельними ділянками.
Скільки громади втрачають?
Через виявлені вище описані недоліки непроведення інвентаризації земель територіальні громади недоотримують в бюджет сотні тисяч гривень на рік.
До прикладу, Званівська громада на Донеччині проводила підрахунки по своїй території. Через відсутню інформацію про укладені договори оренди вона, найімовірніше, щороку втрачає близько 110 375 грн (це 60% від ПДФО та єдиний податок).
Загальна площа земель на її території, що використовуються без договорів оренди (якщо не враховувати земельних ділянок, які вірогідно обробляються одноосібниками), складає 1095 га. Як бачимо, сума досить суттєва. Детальніше про ці обрахунки тут.
Про громади, які зробили, і що їм це дало
Кіптівська громада на Чернігівщині з самого початку створення розуміла, що дуже потребує інвентаризації та аудиту.
|
Саме тому у 2017 році Кіптівська сільська рада однією з перших в України взяла участь в американському проєкті USAID, одним із напрямів якого і була інвентаризація землі.
Що вона отримала? Повноцінну базу даних про всі земельні ділянки та їхніх користувачів у своїх межах.
Це підвищило інвестиційну привабливість громади, спростило пошук потенційних земельних ділянок для інвестора та містобудівних потреб.
Перші результати не забарились.
Знаючи, що попит на земельні ділянки зараз дуже великий, оскільки їх стає все менше з кожним роком, було визначено вільні землі, які в подальшому можна здати в оренду. Перші потенційні орендарі з’явилися вже через рік.
Біля села Димерка, взяли в оренду 8 га землі, орендна плата якої становить 86 тис. грн у рік. Крім того, основною умовою до інвесторів, які хочуть працювати на території Кіптівської ТГ (територіальної громади), є реєстрація підприємства, фізичної чи юридичної особи на території цієї громади.
Таким чином до орендної плати додаються ще й інші податки, які сплачуватимуться місцевому бюджету. Орендарі в Димерці прийняли цю умову, і так була створена ТОВ "Агрофірма Олбін", що займається вирощуванням екологічно чистих ягід малини, лохини, полуниці.
Ще одним плюсом є створення робочих місць, адже на "ягіднику" працюють винятково місцеві жителі, які задоволені заробітною платою.
Крім того, значно скоротилися витрати жителів при виготовленні кадастрового номеру земельної ділянки, приватизації землі та інших процесів.
Ще одним прикладом є Званівська громада на Донеччині. Над цим напрямом вона працює з 2020-го року.
Завдяки спеціальній програмі від ООН громада отримала інвентаризацію всієї землі, генеральний план одного з сіл та систему планування своєї території.
Це дуже показовий приклад того, як аудит землі громади мав би виглядати в ідеалі.
Земля має бути ресурсом для розвитку громад, оскільки завдяки ефективному управлінню ними можна забезпечити основну дохідну частину місцевого бюджету.
Як провести аудит й у своїй громаді? І чи можливо зробити це самостійно?
Якщо громади не мають інформації щодо своїх земель, є чотири шляхи проведення аудиту.
- Громада може отримати інформацію про вже сформовані земельні ділянки, право власності на них, оренди, обробітку самостійно.
Для цього на сесії ради приймається рішення, у якому призначаються особи за проведення такого аудиту: землевпорядник та інші працівники ради.
Так, орган місцевого самоврядування своїми ресурсами забезпечить перелік необхідних, наявних даних. Крім того, у процесі проведення інвентаризації він вже зможе оцінити стан цих земельних ресурсів. - Можна звернутися за допомогою до профільних онлайн-ресурсів, які можуть провести вищезгадану роботу замість громади, оскільки мають доступ до інформації з державних реєстрів; а також з використанням супутникових даних та прив’язуванням їх до конкретних земельних ділянок.
Враховуючи, що більшість процесів автоматизовані, це забезпечує швидкість та оптимізацію ресурсів.
Наприклад, приблизна вартість аудиту працівниками одного з таких ресурсів території однієї колишньої сільської ради становить 20 тис. грн + 10 тис. грн на рік у разі отримання оновлень щодо зміни інформації про власників чи орендарів. Це оптимальний пакет з оновленням інформації, що триває до одного тижня.
Аудит території однієї колишньої сільської ради проводять безкоштовно як зразок для громади.
У кінцевому результаті орган місцевого самоврядування отримує цифрову карту зі своєю територією, де будуть відображені всі наявні земельні ділянки із інформацією про власника, укладені договори оренди, територією обробітку землі, інформацією про не оформлені і не оброблені земельні ділянки та про ділянки померлих громадян, на які не оформлена спадщина.
За допомогою калькулятора, вбудованого на сайті таких ресурсів, можна виміряти площу розорених земель поза площею оренди та площу розорених польових доріг, за які не сплачуються орендні платежі. - Більше того, сьогодні існує низка проєктів та міжнародних інституцій, які допомагають громадам реалізувати проєкти з інвентаризації земель.
- Описані вище способи можна комбінувати. Наприклад, провести аудит частини території громади самостійно, а частину аудиту замовити.
Переваги для громад від аудиту землі
Аудит та інвентаризація земель має низку позитивних впливів на бюджет громади і завжди в довгостроковій перспективі призводить до значного зростання надходжень до бюджетів громад.
Так, основними статтями збільшення надходжень є:
- перепідписання договорів оренди зі зміною ставок оренди (до створення ТГ колишні органи місцевого самоврядування встановлювали мінімальні ставки для орендарів – 3% з можливих 12% – які становлять мінімальні надходження до бюджету);
- збільшення площ оренди земель, які обробляються фермерами та агрохолдингами (при перевірці площ, які орендують агрохолдинги у громад, в усіх випадках площі оренд були нижчими, ніж землі, що обробляються);
- встановлення податків із розумінням, які ділянки й у чиїй власності, що дозволить більш якісно адмініструвати сплату податку на землю;
- визначення земель комерційного призначення та пропонування їх наявним на ринку інвесторам, при потребі з попереднім доведенням до них (земель) відповідних комунікацій.
Інвентаризація землі – це складний процес, але він вкрай важливий.
Кошти, виділені на аудит та інвентаризацію земель, окуповуються і дають можливість отримувати більші надходження у бюджет. А це дозволяє розвивати громаду, підвищувати добробут мешканців, розбудовувати інфраструктуру та залучати інвесторів.
Тарас Миська
Колонка – матеріал, який відображає винятково точку зору автора. Текст колонки не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, яка у ній піднімається. Редакція "Української правди" не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія. Точка зору редакції УП може не збігатися з точкою зору автора колонки.
