Як вирішити проблему хаотичної забудови і забезпечити сталий розвиток наших міст
Улицы Киева завешаны объявлениями.
За восемь с половиной тысяч долларов людям предлагают купить квартиру в ЖК, который имеет статус незаконного строительства.
Рядом – огромный биллборд с рекламой смарт-жилья. Здесь с законом всё в порядке, вот только девятнадцать квадратных метров общей площади сложно назвать "квартирой" при всём желании.
Ещё через несколько метров – лайтбокс. Девелопер продаёт апартаменты в высотке на левом берегу.
Одного взгляда на рендер достаточно, чтобы понять: цель у застройщика одна – втиснуть как можно больше этажей на скромный участок.
Не так давно столицу посетил известный датский архитектор Ян Гейл. Его книга "Города для людей" считается одним из главных манифестов устойчивого развития.
Во время публичного выступления архитектор заметил: "Сегодня жителям Киева следует понять, какой город им нужен. Они должны видеть его перспективу и через десять, и через пятнадцать лет".
Звучит фантастически. Подавляющее большинство киевлян не представляет, во что превратится их "среда обитания" даже в ближайшие два года.
Почему строительный бум, который в нормальных странах становится драйвером экономического роста, у нас создаёт новые проблемы?
Самый очевидный (но далеко не исчерпывающий ответ): потому что нет общих правил, обязательных для всех.
В начале нового политического сезона правительство приняло важное решение: вместе с местной властью проверить "жадных" девелоперов на предмет уплаты налогов и адресного вложения средств в социальную инфраструктуру. А до этого премьер Владимир Гройсман сообщил об изменении 13 строительных норм.
Образцом для нововведений послужил опыт Берлина, Лондона и некоторых городов США. Хочется верить, что он пойдёт на пользу Киеву, Харькову, Львову, Одессе и другим крупным населенным пунктам.
Хотя сомнения остаются.
Можно ли заставить девелопера обустраивать парки вместо строительства "золотых" квадратных метров?
Как показывает практика, вложения в социальную инфраструктуру должны стать выгодными, иначе застройщики опять найдут лазейки, чтобы этого не делать.
Почему в европейских городах принято сначала решать вопросы с общественным транспортом, парковкой и детским садом, а только затем привлекать инвесторов и начинать стройку?
Да просто потому, что иначе квартиры не продать. Верно и обратное: комфортная среда "автоматически" повышает стоимость будущего жилья.
Мне могут возразить: мол, нашим гражданам не до излишеств. "Пускай маленькая, зато своя". А спрос, как известно, рождает предложение.
Между тем, люди, покупающие крошечные квартиры в спальных районах, – всего лишь заложники ситуации.
Сегодня у нас фактически нет ипотечного кредитования. Средняя ставка по ипотеке превышает 20% (вместо 3-5% в Европе), а первый взнос может достигать половины стоимости жилья.
Наши банки отказываются рисковать. Ведь прогноз на экономическое послезавтра в Украине не даст никто.
Точно так же не хотят рисковать и обычные украинцы. Вложения в недвижимость (пускай самую дешевую) – по-прежнему самый надёжный вид инвестиций. Тем более – если в стране нет цивилизованного рынка долгосрочной аренды.
Кстати, заложниками беспорядочной застройки могут стать кто угодно. В том числе, и покупатели так называемой "элитной недвижимости".
И не только потому, что вид из их окон с большой вероятностью испортит тридцатиэтажный "человейник".
Территория жилого комплекса может быть надёжно закрыта от посторонних, но отгородиться от того "беспредела", который начинается за воротами, не удастся никому.
Транспортный коллапс рано или поздно настигнет самый дорогой джип.
Дополнительным источником социального напряжения может стать конфликт между "понаехавшими" и "коренными". Первые хотят новые квартиры, вторые – сохранить озеро, где привыкли отдыхать с детьми.
Дальше – больше. Любой район, в котором так и не появились поликлиники, школы, магазины шаговой доступности, зелёные зоны и публичные пространства, постепенно становится "непригодным" для среднего класса и, как следствие, маргинализируется.
Вместе со средним классом из района уходит бизнес. Коммерческие площади простаивают. Частные предприниматели, а с ними и город, теряют деньги. А девелоперы не могут распродать остатки жилья даже по акционным ценам…
Тактика "не работает" без стратегии. Во многих городах мастер-план – это, прежде всего, идеологический документ, в котором отражены интересы всех заинтересованных сторон.
Многотомный и сверхподробный генплан был хорош в условиях плановой экономики. Сегодня гораздо важнее понимать общую логику развития.
К примеру, что мы собираемся делать: уплотнять застройку за счёт бывших промзон или, наоборот, расширять городскую агломерацию, включая в неё ближайшие пригороды? Всякий вариант ответа должен быть тщательно взвешен и просчитан, исходя из возможных долгосрочных последствий.
Предсказуемость позволяет сбалансировать экономические и гуманитарные интересы, а значит, сделать "стабильную" городскую среду более привлекательной для бизнеса, инвесторов и рядовых горожан, которые захотят жить и платить налоги именно здесь.
Современные города – это, прежде всего, диалог. Поэтому важно дать слово каждому, кто считает этот город своим.
Неформальный договор о правилах общежития не позволит нарушать формальные законы.
В противном случае даже самый грамотный мэр будет чувствовать себя "временщиком".
Оксана Чепижко, специально для УП
