"Канадські кондомініуми" повинні опинитися не при справах
Или несколько слов о развитии сюжета борьбы с нечестными ОСМД
Отписывая свой предыдущий материал, посвящённый борьбе жителей дома по адресу улица Раисы Окипной, 18, с коммунальным беспределом, я упомянул о вопиющей технологии, практикуемой "карманным" ОСМД – установлении заградительного барьера в виде единоразового взноса при вступлении.
В случае с "Riviera Riverside", по свидетельству жильцов, цена "входного билета" составляла 80 тысяч гривен. С помощью такого фильтра к членству в ОСМД допускаются только лояльные, – читай "приближенные к застройщику" – жильцы. Прочие собственники недвижимости лишаются каких-либо прав и возможностей влиять на свою "внутридомовую" жизнь, а взамен этого обретают лишь обязанность платить.
Платить по ставкам, установленным привилегированными членами ОСМД.
Как говорится, ничто не ново под луной. Именно под нею ещё до нашей эры был придуман имущественный ценз – технология разделения граждан на "разряды": касты, сословия и так далее. В зависимости от "разрядов" граждане наделялись различными правами.
Мы считали, что на сегодня этот рудимент сберегся только в одной цивилизованной стране – Канаде. Небольшая справка: гражданин Канады может быть избран в сенат лишь при условии владения недвижимостью на сумму не меньше 4 тысяч долларов. Однако мы ошибались: в Украине может понадобиться преодолеть имущественный ценз в несколько раз выше – лишь для того, чтобы обрести право голоса в ОСМД. Такой вот "канадский кондоминиум".
Проанализировав тематические форумы на сайтах, посвящённых вопросам недвижимости, я делаю вывод, что прецедент далеко не единичный. Но как же это возможно, если закон "Об объединении сособственников многоквартирного дома" в 11-й части 6-й статьи прямо требует, что решения, в том числе о создании ОСМД, об утверждении устава и прочее, принимаются, только если есть кворум – более 50% всех собственников квартир и нежилых помещений!?
Чтобы понять, как, обратимся к типичной логике действий "право имущих".
1. Все начинается с того, что застройщик оформляет право собственности не на все квартиры, а только на те, которые принадлежат приближенным гражданам. Это могут быть родственники, сотрудники, фиктивные покупатели и так далее. При этом оформление права собственности на жилье прочих граждан затягивается.
Умышленно создаётся временная ситуация, при которой эти несколько – редко когда больше десятка – собственников являются 100% от всех имеющих свидетельства на право собственности.
2. Пользуясь моментом, эти собственники проводят учредительное собрание ОСМД, на котором принимают нужный застройщику устав и правильных руководителей. Обслуживание дома на несколько десятков лет вперёд обычно передаётся ЖЭКу, также заблаговременно созданному застройщиком.
3. Уже после этого происходит оформление права собственности на прочих покупателей жилья. Но они, несмотря на свою многочисленность, ни на что уже повлиять не могут – в уставе изначально прописывается пункт об обязательном вступительном взносе.
В зависимости от городов и класса жилья суммы очень разнятся. Где-то в глубинке и 10.000 гривен являются суммой, достаточной для отсечения. В столице застройщикам приходиться поднимать планку выше: уставе ОСМД "Апрель", расположенном в Голосеевском районе, по свидетельству жильцов, от киевлян требовали оплатить 100 тысяч гривен вступительного взноса. К тому же, вступительный взнос владелец квартиры был обязан оплатить в течение года, и только после этого он имел право написать заявление о членстве в ОСМД.
Безусловно, рано или поздно найдутся несогласные жильцы, которые начнут протестовать. Со временем роптать начнёт весь дом. По прошествии многих месяцев, они, возможно, обратятся в суд.
Суд, как обычно, не ограничится одной инстанцией – в истории с ОСМД "Апрель" Окружной административный суд Киева с требованием отменить вышеописанные положения устава – не согласился, и исковые требования оставил без удовлетворения; их удовлетворил лишь Киевский апелляционный админсуд.
В общем, даже при благоприятном исходе несколько лет потерянного времени, нервов и денег жильцам подобных домов гарантированно.
Однако есть и другой путь – законотворческий. Скандалы локального характера иногда привлекают внимание не только журналистов, сочувствующих и недовольных граждан. Бывают случаи, когда субъекты законодательной инициативы находят возможности воспользоваться возможностями для улучшений.
2 июля в парламенте зарегистрирован законопроект №2469а "О внесении изменений в закон "Об объединении сособственников многоквартирного дома", который призван предотвратить подобные нарушения прав собственников квартир и нежилых помещений.
Во-первых, проект содержит положение о том, что вступление в ряды членов ОСМД является категорически бесплатным.
Во-вторых, установлены жёсткие сроки для принятия решения о принятии/непринятии собственников в состав членов ОСМД. Допустим, подал гражданин заявление о вступлении в ряды членов ОСМД. И если спустя десять дней ему мотивированно не отказано, то он автоматически считается членом объединения. Кроме того, отказ в приёме может быть обжалован в судебном порядке.
В-третьих, законопроект предусматривает, что приём в члены ОСМД осуществляется исполнительным органом объединения – а не общим собранием, которое может заседать по одному разу в год.
И наконец, проект предусматривает обязанность ОСМД, вернее, его органов – предоставлять копии решений общего собрания по первому требованию членов объединения, а также собственников квартир и нежилых помещений, не являющихся членами.
Теперь дело за малым – проголосовать.
Главное, чтобы в пылу политической суеты депутаты не забыли о том, что дискриминируемые "канадскими кондоминиумами" собственники квартир политического ценза не имеют. И на выборы, в любом случае придут…
Георгий Зубко, кандидат юридических наук, преподаватель Национального Университета Шевченко, специально для УП
