Абетка інвестора: що варто знати про стінові матеріали
Втомившись від "експертів" у нерухомості, які часто не володіють повною інформацією і не є фахівцями, ми, девелоперська компанія Kanzas Real Estate спільно з проектом ЖК "Престиж Хол" і "Українською правдою", спираючись на свій багаторічний досвід відкриваємо інформаційно—освітній проект в сфері нерухомості!
Технології будівництва для "чайників"
У рекламі житлових комплексів нас завжди переконують, що під час будівництва використовують найсучасніші та найбезпечніші матеріали. Однак наскільки ці запевнення забудовників відповідають дійсності?
Стосовно всього спектру будматеріалів відповісти на таке запитання в рамках однієї публікації нереально. Тому для початку розберемося лише з одним з найважливіших елементів кожної будівлі — стінами.
Здавалося б — навіщо інвестору розумітися на тому, з якого матеріалу зведені стіни будинку? Аби лиш виконували свої функції. Однак такий підхід вкрай поверхневий.
Нині в Україні використовується класифікація нерухомості, згідно якої все житло, яке будується (чи недавно збудоване) поділяється на кілька класів — "економ", "комфорт", "бізнес", "преміум". Внесення будинку в ту чи іншу категорію визначається певним набором критеріїв. В тому числі – матеріалами, використаними під час спорудження того чи іншого житла.
Як зараз будують
Вибір тих чи інших матеріалів обумовлюється технологією, яку забудовник використовує при зведенні будівлі.
У переважній більшості випадків в наш час житлові будинки зводяться із застосуванням монолітно-каркасної технології. Суть її полягає в тому, що будівельники спочатку монтують арматурний каркас. Далі навколо нього зводиться опалубка – конструкція з щитів, що дозволяє надати майбутнього елементу будівлі необхідну форму. Потім в опалубку заливається доставлений на будмайданчик готовий бетонний розчин.
Коли бетон остаточно затвердіє, опалубку знімають. Потім цикл повторюється. Як можна здогадатися з назви технології, з бетону створюють лише каркас споруди. Для обмежуючих конструкцій (зовнішні стіни) та міжкімнатних перегородок використовується не бетон, а зовсім інші матеріали з властивостями, що краще відповідають подібним задачам.
Монолітно-каркасна технологія наділена низкою переваг. Так, будови зведені за цією технології, дають рівномірну усадку. Монолітно-каркасне будівництво дає можливість найширшого вибору планувань житла. В цьому з нею не зрівняється ніяка інша технологія.
Монолітно-каркасні будинки мають гарні теплоізоляційні властивості при виконанні робіт з утеплення конструкцій. Нарешті, вони вельми сейсмостійкі.
Проектний термін експлуатації будівель, побудованих за цією технологією — мінімум 100 років (за деякими джерелами — 200 років). Тож не дивно, що саме монолітно-каркасна технологія в більшості випадків використовується при зведенні житлових комплексів преміум-класу і бізнес-класу.
Показовим прикладом може служити ЖК "Престиж Хол" в Києві. Там складні інженерно-геологічні умови, характерні для печерських пагорбів не стали на заваді спорудженню житлового комплексу преміум-класу.
Незважаючи на деяке "засилля" монолітно-каркасної технології, не здає своїх позицій панельне будівництво.
Так-так — те саме, якому ми зобов'язані незліченними "панельками". Сьогодні гостро критичне ставлення до будівель, побудованих за цією технології, слід вже вважати безпідставним застарілим стереотипом. З початку масового панельного будівництва в наших містах пройшло добрих 60 років.
За цей час такий спосіб будівництва встиг вилікувався від "дитячих хвороб". Однак, за рядом параметрів, панельні будинки все-таки поступаються своїм монолітно-каркасним "родичам" (немає вільного планування, наприклад ). Тому панельне будівництво в Україні найбільше використовується в сегменті економ-житла. Нині в столиці України панельне будівництво займає в загальному обсязі не більше 10%.
Також сьогодні зустрічається так звана збірно-монолітна (каркасно-панельна) технологія. Вона дозволяє зводити споруди висотою до 27 поверхів. Суть її полягає в тому, що під час будівництва застосовуються виготовлені на заводі стінові модулі (самонесучі панелі) з фасадною обробкою. Стінові модулі виходять із заводу з повною зовнішньої обробкою.
Нарешті (хоча вони не такі вже й численні), але зводяться малоповерхові житлові комплекси тільки з цегли. Якщо говорити про будівлі в декілька поверхів, то там вдається оптимально використати всі переваги цього матеріалу. Будинки виходять з хорошою тепло- і звукоізоляцією.
В плані екологічності мало що може конкурувати з червоним цеглою. Однак, в межах київського регіону подібні житлові комплекси будуються, як правило, за межами міста. Навіть при добре організованому транспортному сполученні, у їх мешканців часу на дорогу йде більше, ніж у городян.
Хоча вище ми зазначали, що глина – це екологічно чистий матеріал, варто не забувати про одну "ложку дьогтю". Серед осадкових порід глина може бути найбільш радіоактивною. Зазвичай, цей параметр не досягає небезпечних значень.
Все знаходиться в межах норми. Крім того, великі виробники беруть сировину з перевірених кар’єрів та контролюють ситуацію у процесі виробництва. Відповідальний забудовник завжди може вимагати відповідні сертифікати на будівельний матеріал. Саме так поставлена справа при зведенні будинків класу "бізнес та "преміум".
На жаль при будівництві житла економ-класу забудовник намагається зекономити по максимуму. Іноді він готовий відступити від норм і придбати будматеріали у ненадійного партнера. Якщо той запропонує низьку ціну. Тому інвестору, що планує придбати бюджетну оселю в цегляному будинку варто звернути уваги на цей нюанс.
Як за кам’яною стіною
Стіни, змуровані з білих чи сірих паралелепіпедів, значно більших ніж традиційна цеглина, зустрічаються на більшості будівельних майданчиків. Існує кілька різновидів стінових блоків, які різняться як за складом, так і за технологією виробництва.
Шлакоблоки, хоча і використовуються під час зведення невеликих будинків і виробничих споруд, в будівництві багатоповерхових житлових будинків застосовуються все рідше. На те є кілька аргументів. Так, цей матеріал дешевий, легкий, міцний.
Однак шлакоблок не витримує конкуренції за такими параметрами як тепло- і звукоізоляція, вологостійкість. І, нарешті, головна претензія, що пред'являється до шлакоблоків. Наповнювачем в них є зола або шлак, що представляють собою відходи промислового виробництва.
Ці субстанції можуть містити в собі справжній коктейль хімічних елементів і речовин, не завжди корисних для здоров’я. Якщо шлакоблок постійно контактує з вологою, ці речовини можуть переходити в навколишнє середовище. Тобто житлові приміщення.
Значно кращими в цьому сенсі є стінові блоки, в яких наповнювачем є керамзит. В плані екологічності, це — один з найбезпеніших матеріалів. Та й за всіма іншими параметрами керамзитоблоки кращі від своїх шлакових "побратимів"
Ще одна популярна група матеріалів в житловому будівництві — пористі бетони. У 2016-2017 рр. серед новобудов найчастіше зустрічаються будинки з заповненням стін саме газоблоками. У виробництві газобетону використовуються екологічно нейтральні компоненти: пісок, вапно, цемент, алюмінієва пудра.
При нагріванні алюміній взаємодіє з вапном. Під час хімічної реакції виділяється нешкідливий газ, що надає масі пористу структуру. В результаті маємо матеріал, по екологічним якостям конкуруючий з деревиною.
Дещо інакше виглядає виробництво пінобетонних блоків. В них пори утворюються за рахунок використання спеціальних хімічних домішок. В будь-якому випадку ці будівельні матеріали потребують захисту від контакту з вологою та додаткової теплоізоляції.
Не здає своїх позицій і цегла. Про цей матеріал з повним підставою можна говорити, що він пройшов випробування часом. Серед знаменитих споруд, де використовувалася червона цегла, — Велика Китайська стіна, купол собору Санта-Марія-дель-Фіоре (Флоренція), хмарочос Крайслер-білдінг в Нью-Йорку. І навіть каналізаційна система Лондона, тунелі якої довжиною близько 1800 км, обкладені саме червоним цеглою. Погодьтеся, такий перелік можна вважати найкращою рекламою.
Якісно виготовлена цегла наділена незаперечними перевагами. Вона міцна, стійка до перепадів температури та вологості, швидко сохне (що забезпечує добрий мікроклімат в приміщенні). Також червона цегла має чудові тепло- і звукоізоляційні властивості. Тому для будівництва житла бізнес-класу цей стіновий матеріал застосовується найчастіше.
У той же час, широко використовується і так звана силікатна цегла. Вона виготовляється з вапняно-піщаної суміші. Матеріал цей виправдав себе, але в порівнянні зі своїм керамічним "родичем" він важчий, легше вбирає вологу. Та й теплоізоляційні характеристики у нього гірші.
Отож, перелік стінових матеріалів тільки на перший погляд є численним. Як ми побачили, у масовому житловому будівництві їх використовується зовсім небагато. Навіть такий короткий екскурс в тему, допоможе інвестору уникнути помилок і прийняти правильне рішення.
Для житла класу "економ" та "комфорт" найбільш популярними стіновими матеріалами є шлакоблоки та пористі бетони. А коли ми говоримо про "преміум" та "бізнес" класи, то переважно використовують якісну цеглу, або поєднують цеглу з газоблоком.
