Що дасть Україні вільний ринок землі?

В Україні вже 12 років люди, у чиїй власності є земля сільськогосподарського призначення, не можуть її продати. Діє мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, який ухвалили як тимчасовий акт, доки формуватиметься ринок землі.

Проте немає нічого більш постійного, аніж тимчасове.

Термін дії мораторію постійно продовжували – остання така заборона діє до 1 січня 2016 року. Тема зняття мораторію безліч разів піднімалася експертами та політиками протягом останніх років. Проте повноцінного рішення щодо стратегії у цьому питанні досі немає.

Причин подовжити заборону було багато: "прийдуть супостати та скуплять все за безцінь", "не можна відкривати ринок землі в олігархічній країні", "земля – наш останній і самий цінний актив" тощо. Але, насправді, результат за ці 12+ років заборон вийшов дещо інший.

Сьогодні Україна – єдина демократична країна у світі, де землевласники не мають права розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

Вони не можуть віддати це майно під заставу та отримати фінансування для фермерської чи будь-якої іншої діяльності.

Вони не можуть продати свій пай та вкласти гроші в іншу справу чи актив.

Вони навіть не можуть обмінятися з кимось ділянками, якщо їм потрібно переїхати до іншої частини країни.

Землі, про які йде мова, належать селянам, які спромоглися приватизувати їх на початку 90-тих.

Увівши мораторій на продаж землі, держава де-факто заборонила їм розпоряджатися власним майном. Уявіть, наприклад, що ви володієте квартирою, яку не можете продати або у вас є інше майно, яке не може принести вам "живі" гроші у разі необхідності. Здача землі в оренду – не надто прибуткова справа, оскільки середня місячна ставка складає лише 100 гривень за 1 гектар.

 Із близько 7 млн людей, які у свій час приватизували землі, більше мільйону вже померли. У деяких випадках землі дісталися державі, в деяких –  нащадкам, але, через неможливість продати або заробити на цій землі, користі з неї мало.

Ситуація з повною забороною продажу землі існує тільки в Китаї, Венесуелі та Північній Кореї. Чи це наш шлях розвитку? Мабуть, все ж таки ні.

Переваги від створення вільного ринку землі

Що ж насправді дасть відміна мораторію і кому? Зацікавлених можна розділити на декілька груп бенефіціарів: власники земель, або так звані "пайщики", малий та середній бізнес на селі, великий бізнес, держава, село, банківська система.

Почнемо з власників земель – лише зрідка селян.

Рівень життя в українському селі знаходиться на критично низькому рівні. Скасування мораторію важливе для зростання добробуту селян. Вони отримають можливість продажу паю, це призведе до зростання вартості оренди землі. Селяни зможуть отримати банківське фінансування під заставу землі для розвитку власного бізнесу та залучення інвестицій. Також вони зможуть створювати спільні підприємства для більш ефективного виробництва.

Навіщо відміна малому та середньому бізнесу?

Сьогодні, з огляду на відсутність системної державної підтримки, земля, мабуть, єдиний цінний актив, під який можна отримати адекватне фінансування для розвитку не тільки вирощування зернових культур, а й інших бізнесі: сільських магазинів, локальної логістики, будівництва.

З точки зору великого бізнесу, ситуація неоднозначна. Адже є ті, що почуваються дуже добре в поточних умовах  –  сплачують низьку орендну плату та мають всі "козирі у рукаві" при спілкуванні з власниками земель.

Але більшість все ж таки розуміє, що відкриття ринку дасть їм можливість більш цивілізовано працювати із земельними активами – чи то орендованими, чи то власними. Під власні великий бізнес зможе отримати банківське фінансування за значно нижчими відсотками – за рахунок зменшення ризиків для банків.

Банківська система є теж бенефіціаром. В обіг вводиться дуже суттєвий обсяг нових ліквідних активів –вартістю в десятки мільярдів доларів США. Це може мати драматичний ланцюговий ефект на розвиток системи та стати найефективнішим поштовхом до виходу з економічної кризи всієї країни.

Розвиток ринку землі допоможе транспортній та соціальній інфраструктурі у селі та сільській місцевості. Інвестори будуть зацікавлені у створенні та сприянні розвитку автомобільних та залізничних доріг,шкіл та дитячих садків, лікарень та закладів для розваг, проведенні електрифікації та газифікації, підключення інтернету.

Перевагою для держави стане зміна ставлення до земель агрохолдингами.

На сьогодні картина досить невтішна. Компанії, що використовують землю, не практикують довгострокове інвестування та не мають стимулу зберігати природну родючість землі.

З відміною мораторію, агрохолдинги будуть зацікавлені у вірному використанні власних ресурсів. Тоді інвестиції у високотехнологічну обробку земель, не змусять довго чекати на себе.

Не слід забувати і про питання вартості. Наприклад в Румунії, яка тільки нещодавно (на початку 2014 року – УП) лібералізувала свій ринок та дуже схожа на Україну за родючістю земель, вже сьогодні середня вартість гектару складає понад 3500 євро.

Якщо за наступні 5 років ми вийдемо хоча б на рівень 3500 - 5000 доларів США за га, ми створимо актив вартістю до 125 мільярдів доларів США. Це наштовхує на більш детальний аналіз можливого економічного ефекту.  

Економічний ефект від відкриття ринку землі

Ми не хочемо прогнозувати економічні переваги від лібералізації ринку землі з точністю до кожного долара. Проте хочемо показати який масштаб позитивних змін може чекати на нас вже у найближчі роки.

За наступні 5-10 років тільки прямі інвестиції в придбання землі можуть скласти 25-50 мільярдів доларів США. Приблизно такі ж суми можуть бути надані у вигляді фінансування під заставу землі. До 85% від цього фінансування може піти на розвиток МСП на селі.

При таких інвестиційних обсягах та відповідній корекції податкових питань, податок на сільськогосподарські землі може щорічно принести в бюджет за цей період 50-60 млрд грн, податок на операції із землею 5-10 млрд грн., податки від економічної діяльності пов'язаних бізнесів та загального зростання економічної активності сільського населення – ще 10-20 млрд грн.

 Ще один ефект – створення нових робочих місць. Збільшення прямих інвестицій має прямий ефект на збільшення кількості працівників. Стандартної для всіх галузей залежності немає, але у випадку з відкриттям ринку земель, буде працювати наступна формула: $1 млн. додаткових прямих інвестицій приносить близько 20-30 додаткових робочих місць. Отже, кумулятивний ефект в агросекторі за наступні 10 років може скласти приблизно 1-1,5 млн. робочих місць.

Якщо це все не цікаво державі в якості основного поштовху для виходу з поточної кризи, що тоді цікаве?

Чи є ризики лібералізації?

На сьогодні, всі ризики та побоювання, що озвучуються, або є значно перебільшеними, або незначними в порівнянні з вигодами, або їх можна легко уникнути.

Голова Держгеокадастру Максим Мартинюк в інтерв’ю виданню "Дзеркало Тижня" зазначив:, що зняття мораторію призведе до того, що частину землі одразу віддадуть під забудову.

 Це, як правило, відбувається тільки в межах урбаністичних зон. Ніякого економічного сенсу переводити під забудову десятки мільйонів гектар полів в українських селах немає взагалі.

Крім цього, ті , кому це було сильно потрібно, переводили землю під забудову і так – мораторій особливо не заважав. Якщо, все ж таки, під забудову переведуть навіть 1% ( 250,000-300,000 гектар ) , хоча це і малореально , то на макрорівні ніякого ефекту це не справить .

Також Максим Мартинюк вважає, що на старті за свої наділи селяни отримають якусь фіксовану, нехай навіть більшу, суму, але позбудуться основного ресурсу для існування. "Рано чи пізно гроші закінчаться. Так що на виході ми отримаємо довгі черги за соціальними допомогами, а не десятки мільярдів інвестицій",  – говорить він.

Але селян ніхто не змушує продавати свої паї. За умови існування вільного ринку вони зможуть здавати їх в оренду, можуть піти в банк і отримати під них фінансування. Можуть, зрештою, об'єднатися з іншими фермерами і обробляти землю мікрокластерами. У них буде право кожного вирішувати, що вони хочуть робити зі своїм майном. Якщо селянину не потрібна земля, а потрібно щось інше – чому він зобов'язаний сидіти на цій землі без інших варіантів?

Також існує думка, що у скуповуванні головного активу країни зацікавлені фінансові групи, близькі до олігархів, а також мільярдери з Росії та США.

Але жодна фінансова група – ні локальна, ні міжнародна – не має достатньої ліквідності, щоб зробити покупку землі в таких масштабах.

Більше того, поява великої кількості бажаючих купити землю неминуче призведе до конкуренції між покупцями і, як наслідок, збільшення ціни на землю. Також експерти агрогалузі добре знають, що земельні банки розміром більше, ніж в 400-500 тисяч гектарів, є погано керованими. Тому ніхто не купує більше, ніж об'єктивно може "з'їсти".

Для обробки великої площі потрібні мільярди доларів оборотного капіталу, неймовірна кількість агротехніки, добрив та пестицидів, висококваліфікованих кадрів, та об’єктів інфраструктури - елеватори, дороги, лабораторії. Це все передбачає інвестиції, які так необхідні сьогодні Україні. Звісно, будуть і випадки спекуляцій на землі.

Тут також є різні інструменти, щоб їх унеможливити – наприклад, введення мінімальної ціни за гектар, або спеціальний податок на перепродаж.

Голова фракції "Радикальна партія Ляшка Олег Ляшко вважає, "що землю можна продати один раз, після чого наші діти ходитимуть батраками по власній землі і завтра селяни підуть по світу з протягнутою рукою. Ляшко впевнений, що коли буде продаватися не земля, а право оренди на неї, це дозволить селянам заробляти на власній землі.

Але практично ніде в світі немає варіантів оренди тільки за гроші. Оренда з оплатою врожаєм, тобто натуральним способом становить 50-70% у більшості розвинених країн.

Це нормально і саме це дає можливість власнику землі, який нею не займається, мати гарантію особистої "продовольчої безпеки"  – він не так сильно залежить від поточних цін на їжу.

 Що ж відбувається сьогодні з землею, яка здана в оренду? Орендарі вичавлюють з неї "останні соки" - їх не хвилює стан цієї землі через 10-20 років, оскільки вона – чужа. А що станеться з нею через 10 років? Ми будемо мати до 70% втрат продуктивності нашої унікальної землі. А от якщо вона своя – хто в здоровому глузді буде її, по суті, знищувати?

Досить часто виникають побоювання, що іноземці та спекулянти скуплять велику кількість землі за низькою початковою ціною. Для уникнення цього буде впроваджено введення мінімальної грошової оцінки для угод з землею а також 50-100% податку на перепродаж землі в
короткостроковому періоді.

Віктор Галич, голова асоціації фермерів та приватних землевласників Полтавської області, у інтерв’ю "Газета по-українськи" 11 квітня, зазначив: "Путін через посередників, наших ділків в уряді та у Верховній раді просто скупить українські землі".

 Цю проблему також легко вирішити. По-перше, можна ввести певні обмеження для придбання землі іноземцями. По-друге, можна ввести податок на землю, який стане стимулом для власника правильно поводитися із нею. По-третє, на сьогоднішній день у Росії є всі можливості скупити інші наші сфери, такі як машинобудівництво, або фінансовий сектор. Але цього не відбувається,тому і з землею навряд чи станеться.

Наступним аргументом проти скасування мораторію є, нібито, "непрацюючий" кадастр.

На сьогоднішній день кадастр відображає приблизно 90% паїв, що є досить непоганим показником. Він дійсно потребує вдосконалення, але це буде можливо зробити тільки після відкриття ринку землі.

Публічна кадастрова карта України існує і досить успішно функціонує.

Як приклад, можна розглянути два зображення, взятих з цієї карти: Майдану Незалежності в Києві та села Держанівки Козятинського району Вінницької області.

На другому зображенні видно межі села Держанівка, всередині якого немає землі сільськогосподарського призначення. Відповідність кадастру досить низька, тоді як відповідність кадастру по землям навколо, які є сільськогосподарськими, досить висока.

Майдан Незалежності, м. Київ                                 с. Держанівка, Козятинський р-н, Вінницька обл

Аналогічна ситуація стосується і непрацюючої системи мінімальної ринкової оцінки земель з урахуванням всіх факторів.

Ця система також чекає на своє вдосконалення, яке зможе статися після лібералізації.

Існує певний ризик виникнення "подвійних платежів", або ще як їх можна назвати "готівкових угод". Але ризик визнання угод недійсними у судовому порядку та повернення грошей у розмірі
тільки офіційного платежу значно знижує ймовірність таких угод.

Певна частина громадськості впевнена в тому, що, як тільки буде дозволено продавати землю, зловмисники почнуть займатися нелегальним примусом до продажу власників паїв.

Якщо подумати логічно, то вплив на будь-які нелегальні дії має відбуватися з боку ефективно працюючих правоохоронних органів, а ніяк не способом накладання мораторію.

Як відомо, українська земля славиться своєю родючістю і у людей виникають побоювання, що нові власники засіють усе рапсом та іншими культурами та знищать землю. Але дозвольте запевнити, що це економічно нерозумно, адже інвестори, що вкладають власні кошти, оцінюють свої інвестиції в землю довгостроково та зацікавлені в її розвитку і розвитку інфраструктури.

Отже, ми бачимо, що є ряд інструментів, впровадження яких забезпечить уникнення усіх існуючих ризиків, пов’язаних із відміною мораторію на продаж землі.

Міжнародний досвід

У світі немає більше демократичних країн, в яких ринок землі не був би відкритий.

Можна сперечатись тільки щодо рівня відкритості. У деяких країнах взагалі немає обмежень. В інших є перехідні періоди з обмеженнями щодо доступу іноземців або кількості землі в одні руки, мінімальної оцінки вартості землі, інші інструменти захисту тих чи інших національних інтересів.

Ринок можна регулювати різновидами податків, наприклад, податком на перепродаж землі (для усунення спекулянтів) або ж податком на невикористання землі за сільськогосподарським призначенням.

Деякі країни, як, наприклад, Угорщина, тимчасово ввели суттєві обмеження на обіг землі з огляду на їх популістичну направленість державної політики. Але та ж сама Румунія, відкривши ринок у 2014 році, є зараз однією з найгарячіших точок у Східній Європі для більшості інвестиційних фондів та стратегічних гравців по всьому світу.

Все це –  питання широкої дискусії, до якої необхідно долучити всіх стейкхолдерів.

Але важливо, однак, не втратити за цією дискусією основну мету  –  зробити так, щоб лібералізація ринку землі була "win-win" і для власників землі, і для бізнесу, і для держави.

Даніїл Пасько, Михайло Оболонський, Микола Гайдай, співзасновники EasyBusiness, для УП