Нерухомість в 2007 році. Боротьба очікувань
Ринки рідко виправдовують суб’єктивні очікування людей, але їх вердикт досить реальний, щоб викликати гнів та збитки, при цьому можливості для апеляції взагалі відсутні.
Дж. Сорос, "Криза світового капіталізму"
2007 рік став роком цінового шоку та протистояння тенденцій на столичному ринку житла. Відбулось зіткнення та жорстока боротьба протилежних трендів.
З одного боку – на подальше ("безмежне") зростання ціни, з іншого боку – на її зниження, до "повного" обвалу. Протилежність очікувань призвела до появи величезної кількості взаємовиключаючої інформації та аналітичних прогнозів з протилежними результатами.
Обвалу не відбулось. Очікуваного зростання теж.
Ціни на початку року досягли певної межі, "межі болю" для покупця. Це стало причиною різкого зниження кількості угод. Зникла гостра конкуренція між "кінцевим покупцем" та "спекулянтом". Відбувся деякий відтік спекулятивних коштів на тлі негативних очікувань.
Тенденцію на зниження цін підтримували:
- низька платоспроможність покупця, що досяг "межі болю"
- переорієнтування іпотеки на споживання (придбання автомобілів, техніки), а не на придбання житла, у звязку з високими цінами на житло
- деякий відтік спекулятивних коштів, у т.ч. кредитних,
- переорієнтація інвестицій на комерційну нерухомість та землю, що призвело до зниження тиску на ринок
- психологічна складова, "втома" покупців від постійного зростання цін
Тенденцію на зростання цін підтримували:
- здорожчення ресурсів та матеріалів
- підвищені ризики зміни земельних рішень владою, ціни на землю
- інфляція
- відсутність інших фінансових інструментів для зв’язування надлишкових коштів та приватних накопичень
- темпи приросту будівництва нового житла, що залишились практично на рівні 2006 р
- деякий запас фінансової міцності забудовників, намагання утримати ціни
Рівновага сил призвела до зникнення ажіотажу, встановився певний баланс, природою якого стала не так насичена пропозиція, як високі ціни. Особливо переоціненим видавався застарілий фонд, з точки зору якості і фінансових можливостей цільової групи покупців.
Стагнація продажів призвела до збільшення пропозиції оренди. Але зниження цін на оренду не відбулось, а за деякими позиціями (малометражні квартири) зафіксовано зростання на 30-40%. Єдине пояснення цьому феномену – високий попит, що зберігся і в 2007 році.
Іпотечна криза в США, яка стала топ-подією 2007 року, оминула Україну стороною. Відсутність наслідків цієї кризи спростовує поширений міф про взаємопов’язаність ринків нерухомості різних країн, і підтверджує той факт, що криза на ринку є лише складовою (наслідком) фінансової кризи та економічної рецесії.
Фахівцями та аналітиками залишився недооціненим вплив на ці події таких факторів як еміграція, інфляційні тенденції, а також глобальна конкуренція.
"Першим дзвіночком" про можливі проблеми мала стати, наприклад, інформація про фінансовий стан автопрому США, коли її провідні корпорації, програючи конкуренцію автовиробникам Японії, фактично досягли межі дефолту.
Це означає, що неминуча реструктуризація компаній призведе до втрати роботи величезною кількістю працівників, серед яких багато іпотечних боржників. Це мало призвести до негайної переоцінки банками структури іпотеки і прийняття запобіжних заходів.
Стало зрозуміло, що порівняння тенденцій та цін на ринку нерухомості різних країн є мало інформативним - "що можна купити за ціною київської квартири десь там за кордоном", а висновки часто бувають хибними.
До загальносвітових тенденцій можна віднести хіба те, що ринок нерухомості не є однорідним в жодній країні, і кризи торкаються здебільшого недорогої нерухомості, яку купують фінансово уразливі споживачі.
Елітний сектор, як правило, зберігає інвестиційну привабливість, переживаючи без значних втрат періоди стагнації. Це стосується і Америки, де якісна та дорога нерухомість Маямі чи Нью-Йорка навряд чи відчує серйозні наслідки останніх потрясінь.
Іпотека в 2007 р. не набула значної ваги в кредитних портфелях українських банків і складає, за різними оцінками 10-15%. Це близько 3% ВВП (для порівняння, в США – близько 70%), і скористатися нею мають змогу не більше 1-2% населення.
Незважаючи на зростання в абсолютних цифрах (43-45% у порівнянні з 2006 роком), доля тих іпотечних кредитів, що йдуть на придбання самої нерухомості, зменшилась. Тому за таких об’ємів фінансова криза в Україні та її наслідок - обвал ринку нерухомості - бачаться малоймовірними в найближчому майбутньому.
Зниження темпів зростання цін в 2007 році не спричинило прогнозоване багатьма "викидання" на ринок інвестиційних квартир. Це ще раз підтвердило, що в наших умовах інвестиція "в метри" є не лише спекулятивною операцією, а й одночасно засобом накопичення та збереження за відсутності альтернативних інструментів.
Переорієнтування іпотеки на споживання, що спостерігалося протягом року, та перетікання спекулятивного капіталу на ринок землі і в комерційну нерухомість також не призвели до очікуваного зниження цін на житло, а на первинному ринку спостерігалося невелике зростання, в межах 10-15%.
Це означає, по-перше, що фінансовий ринок та ринок нерухомості поки що слабко пов’язані.
По-друге, що існує достатній попит, сформований з інших (власних) ресурсів, який призводить як мінімум до цінової стабільності за умов високих цін.
По-третє, що протягом року забудовники мали достатній запас фінансової міцності, який накопичився чи то за минулі періоди, чи то за рахунок зовнішнього фінансування.
На тлі зниження попиту вони тримали ціни, а деякі поступово їх піднімали. Але зазначимо, що в 2007 році намітилась тенденція до міграції забудовників у регіони. Менші бюрократичні ризики, зростання попиту та цін сприяли цьому.
Багатьом з них почало бракувати коштів для ведення проектів у столиці, а зростання цін на матеріали, землю та узгодження зробило бізнес на одиничних проектах ризикованим та нерентабельним, особливо на тлі значного охолодження ринку.
Якщо така тенденція продовжиться, вона сприятиме олігополізації ринку, тобто домінуванню декількох великих забудовників.
Відомо, що столичним ринком серйозно зацікавились українські та російські гравці з величезним фінансовим та політичним капіталом, надзвичайним запасом міцності та можливостями довгострокового інвестування.
Традиційна закритість київського "ринку землі" та лобізм сприятимуть цьому. Це – погана новина для покупця.
У році, що минає, зіткнулись не лише "об’єктивні" тенденції, але й протилежні настрої та очікування людей величезної інтенсивності.
Ринок був позначений значною психологічною боротьбою між "покупцем" і "продавцем", і пройшов під знаком інформаційного протистояння. Бажання "намалювати" результат нічим не стримувалось, причому з обох таборів.
Але мало хто говорив про те, що можливий (гіпотетично) обвал ринку не призведе до доступності житла, оскільки є лише складовою фінансової (економічної) кризи, що збіднює людей.
Ця ілюзія стала домінуючою в настроях та сподіваннях. Хоча зрозуміло, що обвал чи криза не можуть бути ліками від хронічної бідності населення, чи способом, навіть гіпотетичним, вирішення житлової проблеми. Заробляти на кризах, іноді навмисне спровокованих, можуть лише гравці, великі фінансові гравці.
Перебільшений оптимізм призводив до ризикованих операцій, переоцінки власних можливостей, як у випадку з іпотечною кризою.
Декілька десятків фінансових компаній - фондів та банків, які збанкрутіли, стали жертвами самовпевненості та віри в "вічну" ринкову стабільність. У той же час, перебільшений песимізм призводив до зайвих зволікань, з надією на диво. Житлове питання не вирішувалось вчасно, а вигідні інвестиції не робились.
Що на нас чекає у 2008 році?
Фактор відкладеного попиту, що накопичився за 2007 рік, буде грати на підвищення цін в 2008 році. Сприяти тренду будуть зростання цін на будівельні матеріали, інфляція, зростання заробітної плати в галузі. А особливо ж - корупційні витрати, великі відрахування місту (з ризиком їх підвищення в 2008 році), надзвичайно висока вартість землі під забудову.
Тому поки що не вбачається особливих передумов для здешевлення житла на первинному ринку. Хоча залишається під питанням реальний фінансовий стан забудовників на тлі зниження попиту в 2007 році, та й сам платоспроможний попит в наступному році.
Диспропорція цін та якості в застарілому фонді, що призвела до зниження цін протягом року (як номінальних, так і на рівні торгу), залишається відчутною.
Головна причина високих цін - недостатня пропозиція на первинному ринку квартир економ-класу, особливо малометражних. Відчутний приріст у цьому сегменті в 2008 році видається малоймовірним, оскільки системні бар’єри для розвитку галузі не усунуті. Вона залишається закритою, неконкурентною, та не продукує достатніх об’ємів. Це провокуватиме їх подальше зростання.
У сегменті елітного житла, в центральних районах міста, де і в цьому році спостерігалася достатня активність, тенденція на зростання збережеться. Загостриться також конкуренція якості, оскільки ціни високі, а якість подекуди страждає.
У той же час зростання цін буде стримуватись, безумовно, низькою платоспроможністю покупця, оскільки прориву в підвищенні доходів населення не очікується.
Важливу роль відіграватиме політика банків щодо іпотеки. З огляду на тенденції на світових валютних ринках, в 2008 році вона не стане доступнішою. При цьому високі ціни будуть змушувати банки жорсткіше оцінювати платоспроможність боржників. Це стримуватиме попит.
Головною спадщиною року, що минає, і його основною характеристикою можна назвати невизначеність. Її підживлювало непрогнозоване майбутнє Києва як єдиного мегаполіса країни.
Ми не маємо стратегії розвитку міста. Ніким не контрольований, не осмислений та хаотичний рух фінансових, людських, автомобільних потоків не супроводжується відповідним розвитком інфраструктури. Ми і бачимо, і відчуваємо лише хаотичну еволюцію столиці.
Чи є повноцінна стратегія освоєння нових територій, їх інженерної підготовки, перепрофілювання промислових зон? Адже без цього вирішення питання насичення ринку житлом неможливе в принципі.
Інфраструктурні диспропорції, перевантаження інженерних мереж та комунікацій (це стосується, наприклад, масштабної забудови харківського масиву) ведуть крок за кроком до інфраструктурного колапсу.
Ми не маємо інвестиційної стратегії, яка б зацікавила зовнішнього інвестора. Будівництво паркінгів, готелів, торгівельних центрів, та ж сама реконструкція застарілого житлового фонду могли б залучити величезні інвестиції.
Чому їх немає? Бо стратегічний інвестор просто не знає, як до Києва підійти! Усе, що він бачить – це боротьбу за владу, злодійкуватого чиновника та тіньовий дерибан фінансових та земельних ресурсів.
Це відлякує, тому важливі інвестиційні проекти живуть лише на папері.
При цьому Київ залишається зразком, матрицею, за якою будуть розвиватись інші міста України. На сьогодні ця матриця уособлює випадкову еволюцію. А величезний потенціал столиці затиснутий інфраструктурним та інвестиційним безладом.
Ринок нерухомості є уособленням цієї ситуації. Який тренд в новому році переможе, на підвищення цін чи на їх зниження – це питання буде складовою стратегічної невизначеності і в 2008 році.
Анатолій Бурий
