Ризики запровадження ринку землі

Коли у жовтні минулого року на 7-мій Ялтинській міжнародній зустрічі президент країни нагадав про необхідність зняття мораторію з продажу землі, це виглядало як реверанс у бік Заходу.

Коли заступниця глави адміністрації президента Ірина Акімова наприкінці березня ствердила, що "з 1 січня 2012 року ринок сільгоспземель має бути відкритий", причому, "не лише для громадян України, а й для іноземних громадян, які захочуть працювати у цій важливій сфері", це можна було розглядати ще й у контексті прихованої конкуренції АП та Кабміну.

Коли ж президент у посланні до Верховної Ради заявив, що "мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення гальмує розвиток вітчизняного сільського господарства", й "заходи щодо запровадження регульованого ринку земель сільськогосподарського призначення слід розпочинати першочергово та невідкладно", стало зрозуміло, що "процес пішов".

Нагадаємо, що мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення діє в Україні з 2002 року. Востаннє він був подовжений Верховною Радою 19 січня 2010 року – до 1 січня 2012.

Для того, щоб мораторій було знято, повинен вступити в силу закон про державний земельний кадастр, завдання якого – легалізувати інформацію про земельні ділянки, та закон про ринок земель, що має визначити особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Наявний стан кадастру та особливості виконання кожного із цих законопроектів – тема окремої статті. Зараз звернімо увагу на політичне підґрунтя підготовки рішень щодо невідкладного запровадження ринку землі.

Близько 43 мільйонів гектарів земель сільськогосподарського призначення (за даними Державного земельного кадастру) залишаються поза легальними ринковими відносинами. Однак, враховуючи значну кількість "сірих" схем відчуження землі, "тіньовий" ринковий обіг сільськогосподарської землі триває увесь час дії мораторію.

Такий характер земельних операцій не тільки гальмує інвестування у землю та АПК загалом, але й призводить до подальшої деградації селянства. На "тіньовому" ринку селяни, позбавлені можливості самостійно вести господарство, змушені або дешево продавати паї, або здавати їх в оренду за плату, яка значно менша за ринкову.

Середня орендна ставка по країні, за березневими даними заступника голови Держагентства із земельних ресурсів Миколи Калюжного, становить близько 300 гривень за 1 гектар на рік. Отже, за середнього розміру пай у 3,59 гектарів прибуток "господаря" складає тисячу-півтори гривень.

Але не скрізь орендодавець отримує гроші. Оскільки закон дозволяє сплачувати ренту не тільки грошима (стаття 22 закону "Про оренду землі"), станом на 1 січня 2011 року близько половини виплат залежно від регіону (від 20% у Миколаївській області до 98% – в Івано-Франківській) відбувається у натуральній формі, тобто вирощуваною продукцією, чи послугами.

Якщо ж додати, що більшість селян працюють на тих самих підприємствах, які орендують у них ділянки, то картина сучасного українського кріпацтва буде повною.

Очевидно, така ситуація цілком влаштовує тих, хто має з неї зиск. А серед них не тільки найбільші орендарі та "тіньові" власники значної кількості сільськогосподарської землі, але й їхнє лобі в органах державної влади та місцевого самоврядування, а також чиновники, які мають можливість у корупційний спосіб вирішувати земельні питання.

Те, що представники цих кіл входять до центрів ухвалення політичних рішень, робить сумнівним не саме скасування мораторію, а прозорість механізмів функціонування ринку землі.

Між тим у заявах представників АП наголос зроблено на даті початку вільного ринку, а вже потім йдеться про те, що для цього слід зробити: підготувати законодавчу базу, а також розробити реєстраційні документи.

Існує також велика ймовірність того, що дискусія зосередиться на обговоренні дозволу іноземцям володіти українською землею.

Проти цього уже висловилися не тільки ВО "Свобода" та комуністи, але й "Наша Україна" та Народна партія. У Партії регіонів немає єдності з цього питання. Зокрема, голова партійної фракції у Верховній Раді Олександр Єфремов заявив, що спочатку можна дозволити купівлю і продаж землі тільки громадянам України.

Допуск на земельний ринок іноземців є проблемою, яка здатна розпалити гостей будь-якої "свободи слова" та… загальмувати будь-які ринкові процеси у земельному питанні. А там й чергові вибори підійдуть.

Звичайно, необхідність запровадження ринку землі усвідомлює більшість учасників ринку та експертів. Втім, це пов’язано з певними ризиками, які можна звести до кількох груп.

Перша група пов’язана з вибором часу для старту земельної реформи. Чому тема землі актуалізована саме зараз? Очевидно, що президент намагається "запустити" процес до наближення чергової передвиборної кампанії, у час, коли політичні рішення не матимуть глобального впливу на електоральні перспективи того, хто їх ініціює.

Але намагання штучно пришвидшити процес призведе до того, що відповідні процедури будуть погано прописані у законодавстві. Законодавчі прогалини збережуть корупційний характер земельних відносин. То в чиїх інтересах реформа відбуватиметься?.. Чи не призведе така "реформа" до консервації корупційних взаємозв’язків та відрази більшості селян до ринку як такого?..

Друга група ризиків є наслідком першої. Існують цілком обґрунтовані побоювання, що другий етап приватизації землі (суть першого полягала в отриманні селянами паїв) пройде за тим самим сценарієм, що й приватизація державної власності у середині 1990-тих років.

"Тіньові" власники землі будуть легалізовані й відбудеться акумуляція значних площ земель сільськогосподарського призначення у власності окремих груп інтересів. Маючи гроші й вплив, ці групи скуповуватимуть паї, які їм ще не належать, за ціною, яка буде істотно нижчою за ринкову, що нагадуватиме скупку ваучерів.

З одного боку, великі господарства мають значно більше можливостей налагодити крупно-товарне виробництво, а збільшення обсягів землі компанією є свідченням її зростання, й будь-які адміністративні обмеження негативно впливатимуть на розвиток бізнесу.

Проте концентрація землі в руках обмеженого кола землевласників матиме наслідком руйнування дрібного фермерства як виду господарювання, що загрожує остаточною люмпенізацією села.

Без комплексу заходів на підтримку дрібного фермерства теза Януковича, що "жодна фермерська родина, що працює на землі, не буде дискримінована", висловлена 8 квітня під час презентації "Інвестиційної реформи", виявиться "мильною бульбашкою".

Суть третьої групи полягає у небезпеці спекуляції земельними ділянками, хаотичної зміни їхнього цільового призначення та урбанізації сільськогосподарських земель поблизу міст, що може призвести до зростання цін на аграрну продукцію, її неконкурентності та інфляції.

Ці питання потребують найбільш ретельної процедурної роботи. Для зниження цих ризиків, власне, й необхідно розробити сучасний кадастр, покликаний забезпечити всіх зацікавлених якомога повною інформацією щодо земельних ділянок, розробити систему оцінки землі, механізми протидії спекуляції тощо.

Запобігання цих ризиків пов’язане з роллю держави у процесі перерозподілу земель. Обмежиться вона спогляданням під гаслами "лібералізації" чи стане активним регулятором?

Події на товарних ринках свідчать про відсутність у влади політичної волі дотримуватися антимонопольного законодавства, вона надає перевагу ухваленню рішень в інтересах окремих груп впливу.

Оскільки дієвість закону "Про ринок земель", який власне і має визначити правове регулювання ринку земель, прямо залежить від політичної волі підтримувати порядок у земельній сфері, може скластися ситуація, за якої капіталізація землі надасть нового поштовху корупції.

Нарешті, ризики, пов’язані з приходом іноземних виробників сільськогосподарської продукції, також мають місце. Інвестор, який володіє необхідними капіталом та технологіями, зацікавлений у довгострокових проектах.

Він матиме бажання прикладати зусилля тільки за умови гарантування права власності, політичної стабільності, "прозорості" законодавства та неухильного його дотримання, а також за умови рівної конкуренції.

Очевидно, що всіма цими чеснотами Україна сьогодні похвалитися не може. А отже, великою є ймовірність купівлі земель в Україні менш "вибагливими" російськими чи, скажімо, китайськими компаніями. Вони більше покладаються на підтримку своїх урядів та краще орієнтуються у механізмах "вирішення" питань в українських владних кабінетах.

Проте вони орієнтовані на швидкі прибутки, тож навряд чи слід чекати від них дбайливого ставлення до землі.

Досвід свідчить, що незахідні компанії в інших галузях вітчизняної економіки мають політично та корупційно мотивовані привілеї, які шкодять українським компаніям. Й немає жодних гарантій, що на ринку землі буде інакше.

Отже, необхідність запровадження вільного ринку землі знову актуалізовано. Скоріш за все, ініціатива земельної реформи походить з АП. Перебуваючи під постійним тиском іноземців, які обумовлюють збільшення інвестицій в Україну запровадженням ринку землі, АП змушена прискорювати процес, який призведе до перетворення землі на повноцінний товар.

Але зняття мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель несе ризики, передусім пов’язані з недовірою до держави, традиційно недосконалим законодавчим забезпеченням та корупцією. Крім того, земельна реформа матиме серйозні соціальні наслідки, що ще державою не прораховувалися.

У згаданому вище посланні до Верховної Ради Янукович сказав: "Основне завдання – запуск найближчими роками повноцінного земельного ринку і одночасно створення надійних правових гарантій використання землі за прямим призначенням".

Здається, варто змінити порядок дій: спочатку створити правові гарантії, а потім – запускати ринок...

Ігор Немчинов, експерт проекту УНЦПД з оцінки політичних ризиків, для УП